唱衰十年，屢屢落空；流動(dòng)性緊張，重現(xiàn)契機(jī)

他曾因成功預(yù)言1997年亞洲金融危機(jī)而名聲大噪，也曾預(yù)測A股會(huì)在2008年從6000多點(diǎn)跌至2000點(diǎn)而備受關(guān)注，還于2009年預(yù)測世界在2012年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

但這些成就，都不如他多年來唱空樓市卻屢屢落空的經(jīng)歷出名，他也因此被網(wǎng)友戲稱為“空軍一號(hào)”、“末日博士”他就是獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠。

近來，中國流動(dòng)性緊張，謝國忠似乎重新找到了唱空樓市的契機(jī)。在同濟(jì)大學(xué)MBA項(xiàng)目20周年慶典活動(dòng)、陸家嘴論壇等多個(gè)公開場合，謝國忠再次發(fā)表唱空樓市言論。他預(yù)計(jì)，中國的房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂，最長不會(huì)超過一年，這些都來源于致富欲望和超額貨幣。

“我錯(cuò)的時(shí)候我會(huì)承認(rèn)”

問：你近日預(yù)計(jì)中國房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)個(gè)月內(nèi)破裂，最長不會(huì)超過一年。做出判斷的依據(jù)是什么？

謝國忠：我沒說過這番話，只是說中國房地產(chǎn)未來長期會(huì)下滑。它是在貨幣超發(fā)和其他力量共同作用下上漲的，而政府還要控制貨幣超發(fā)，防止人民幣崩盤，所以，房地產(chǎn)長期會(huì)下滑。但是，房地產(chǎn)不會(huì)暴跌。

問：中國指數(shù)研究院6月發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，百城房價(jià)連續(xù)12個(gè)月環(huán)比上漲，你卻說房價(jià)要下跌。

謝國忠：房價(jià)既不漲也不跌的理想狀態(tài)，是政府永遠(yuǎn)的愿望。其實(shí)，像北京、上海許多核心地段的房價(jià)已經(jīng)開始下跌，房子都賣不出去。

問：你從2004年開始預(yù)測中國房價(jià)走勢，幾乎全是預(yù)測房價(jià)下跌，卻從沒準(zhǔn)確過。

謝國忠：我始終強(qiáng)調(diào)泡沫。2004年10月份的時(shí)候，我說的是上海房價(jià)會(huì)在2005年6月大幅下滑，沒說全國。得出這一結(jié)論的原因是我看到在上海買房的以外國人為主，而當(dāng)時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)把美元利率提高了3%以上。房地產(chǎn)一般在大幅度加息的情況下就會(huì)暴跌。

實(shí)際上，在2005年5月，上海房地產(chǎn)價(jià)格見頂，至年底，房價(jià)下滑近一半。但是，官方統(tǒng)計(jì)時(shí)沒有這個(gè)數(shù)據(jù)。

問：此后，上海以及全國房地產(chǎn)價(jià)格都在上漲，你說的泡沫在哪里？

謝國忠：2007年年初，我曾說“上海房價(jià)要漲了”，這次是跟全國房價(jià)一起漲。政府控制著土地和銀行，而賣地正是政府融資的重要渠道，加上人民幣超發(fā)，房價(jià)肯定上漲。同時(shí)房地產(chǎn)本身具有投資價(jià)值，投機(jī)者不斷抬高房價(jià)，像“擊鼓傳花”游戲，樓市的泡沫便越吹越大。

問：你覺得自己對(duì)中國房地產(chǎn)的預(yù)測，對(duì)的時(shí)候多，還是錯(cuò)的時(shí)候多？

謝國忠：我錯(cuò)的時(shí)候我會(huì)承認(rèn)，會(huì)寫在文章里，解釋自己什么時(shí)候錯(cuò)了，為什么錯(cuò)了。之前我原以為2013年是中國樓市的拐點(diǎn)，后來我在2011年的秋天寫文章預(yù)測2012年是拐點(diǎn)，事實(shí)上我是正確的。

“我覺得沒必要買房”

問：有報(bào)道稱，你的一個(gè)同學(xué)在2004年讀過你的“泡沫即將破裂”后，沒有買房。之后房價(jià)一路上漲，后來這位同學(xué)見到你說“因?yàn)槟?，失?0%的收益”，是真的嗎？

謝國忠：他沒有買房應(yīng)該是對(duì)我的誤解。我在2004年開始說中國房地產(chǎn)存在泡沫，但泡沫并不意味著房價(jià)會(huì)跌。他帶著情感色彩去看這個(gè)泡沫，正面的看法會(huì)去炒房，負(fù)面的看法，會(huì)以為房價(jià)會(huì)掉。我當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)上海房價(jià)2005年6月會(huì)跌，事實(shí)上當(dāng)年的房價(jià)跌了很多。我自己在2006年初就買了房自住。

問：泡沫意味著“炒一把”？

謝國忠：最終你會(huì)明白，泡沫就是“炒一把”的概念。但你要知道，“炒一把”之后，在何時(shí)撤出來。

問：2006年之后，你又買房了嗎？

謝國忠：沒有。當(dāng)時(shí)買房是自住用的。買房干嘛呢，投資價(jià)值不高，流通性不高，投資股市更好。中國房子未來要賺錢很困難，因?yàn)槿丝陂_始下滑。炒房能賺錢的時(shí)候，就讓你炒。等賺不了錢的時(shí)候，又會(huì)有空房稅。

問：你對(duì)現(xiàn)在觀望的買房者有什么建議嗎？

謝國忠：我覺得沒必要買房。如果是自住的話，目前租房從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，是最適合的一條路。

“政府解決泡沫很容易”

問：政府有調(diào)控措施出臺(tái)，你認(rèn)為有利于擊破泡沫嗎？

謝國忠：每次調(diào)控，落實(shí)執(zhí)行都有一個(gè)延后。比如今年3月底出臺(tái)的二手房征收20%個(gè)稅，投機(jī)者一夜之間都離婚了。有了時(shí)間差，購房者可再炒一陣。

問：但是調(diào)控后確實(shí)有一段時(shí)期房價(jià)下跌了。

謝國忠：2008年房價(jià)跌了那么多，我都沒說跌，因?yàn)檫@只是暫時(shí)的。市場的過程被利用了而已，這跟調(diào)控沒關(guān)系。

問：跟什么有關(guān)系？

謝國忠：政府不會(huì)讓房價(jià)一直跌，也不會(huì)讓房價(jià)一直漲。政府既要講究政府內(nèi)部的和諧，又要講究政府與人民之間的和諧。這也是中國房地產(chǎn)泡沫與世界其他國家不同之處，其他國家主要是基于市場的力量，可以像股市那樣漲跌甚至崩盤。

問：房地產(chǎn)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，如果價(jià)格崩盤的話，會(huì)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)造成何種影響？

謝國忠：我所強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)價(jià)格崩盤，而不是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)崩盤。房子還會(huì)繼續(xù)建，只是價(jià)格不同而已。如果房地產(chǎn)泡沫崩盤，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)來說是好事，會(huì)明顯提升經(jīng)濟(jì)效率。崩盤后，資金分配更合理，別的地方用錢效率會(huì)更高。

問：你之前屢次提起的房地產(chǎn)泡沫崩盤是指房地產(chǎn)價(jià)格崩盤？

謝國忠：價(jià)格也不是一下子崩盤，會(huì)慢慢地往下掉。政府解決泡沫很容易，兩件事情做一件就行：一個(gè)是央行要加息，中國的利息那么低，尤其是跟通脹相比；第二點(diǎn)，對(duì)空房征稅。

“房價(jià)五年內(nèi)掉一半”

問：2013年及以后的房價(jià)走勢是？

謝國忠：那種高點(diǎn)是回不去了。2012年是拐點(diǎn)，2011年中期的高點(diǎn)再也回不去了。最近的這股房地產(chǎn)熱潮，是房地產(chǎn)開發(fā)商要營造房價(jià)不斷“創(chuàng)新高”的氛圍。事實(shí)上的交易量、價(jià)格都不像以前那么高了。2012年是第一輪下滑，然后是反彈，這是第二輪下滑，這樣肯定要來個(gè)五六次。

問：去年12月底，你指出未來五年大城市的房價(jià)會(huì)跌50%，做出判斷的依據(jù)是什么？

謝國忠：房價(jià)五年之內(nèi)掉一半是正常的。這不是崩盤，崩盤是指一下子就跌了那么多。這是政策的利益最大化和市場的力量進(jìn)行博弈的結(jié)果。房價(jià)慢慢掉是因?yàn)檎凶陨砝?。如果是正常?jīng)濟(jì)體的話，一年就可以掉50%。目前有些地方房價(jià)已經(jīng)開始下跌，像浙江一些城市房價(jià)跌很多，溫州就是。上海以前很多炒得很兇的地方現(xiàn)在也下跌了50%。

問：那么，到2017年，你會(huì)正視自己的預(yù)測結(jié)果嗎？

謝國忠：當(dāng)然可以。預(yù)測結(jié)果的對(duì)與錯(cuò)，關(guān)鍵要看判斷的理由是否合理，如果將來事實(shí)證明不正確，我會(huì)寫文章做出解釋。事實(shí)上，目前一些中小城市的房價(jià)下跌幅度接近50%了。

謝國忠

1960年出生，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問公司董事。2004年10月，謝國忠發(fā)表《有史以來的最大房地產(chǎn)泡沫將在近期破裂》一文，開啟了近十年的“唱空中國樓市之旅”。但是，謝國忠近十年間的20余次“涉房”言論鮮有應(yīng)驗(yàn)。