2013年是房地產(chǎn)信托面臨兌付的高峰期，記者注意到，近期有不少無法如期兌付的地產(chǎn)信托產(chǎn)品在拍賣抵押物時都出現(xiàn)了抵押物價值縮水的情況，有些房地產(chǎn)信托抵押物價值縮水甚至高達60%。業(yè)內(nèi)人士指出，信托產(chǎn)品的抵押物評估價格虛高是行業(yè)“潛規(guī)則”，建議投資者盡量選擇抵押率較低的地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

記者李婷婷

房地產(chǎn)信托抵押物估值普遍虛高

記者注意到，多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在發(fā)行時的抵押物評估價格均比較高，而一旦這類信托融資方出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進入司法拍賣程序時，其項目估值會大幅縮水。以某大型信托公司推出的一款地產(chǎn)信托為例，該信托投資的項目成立于2010年8月，募集資金3億元，兌付日期為2013年2月23日，預(yù)期收益在9%—13%。以兩處建筑項目為抵押，建筑總計約21萬平方米，商業(yè)建筑面積16萬平方米，該信托公司對兩處的評估價值為12.7511億元，而在法院拍賣時的參考價值為7.89億元，項目估值縮水達40%。而近期，另一家地產(chǎn)信托項目的抵押物估值縮水更甚，縮水高達60%。

住宅地產(chǎn)的抵押物估值更靠譜

“信托產(chǎn)品的抵押物評估價格虛高是行業(yè)‘潛規(guī)則’，信托公司或融資人找評估方估值，肯定希望估值稍微高點，比較好看。”某信托公司內(nèi)部人士透露，地產(chǎn)信托的抵押物多為固定資產(chǎn)和地塊，若抵押物為住宅和公寓，因單價低，比較好處理，但如果是“地皮”或大型購物中心、寫字樓等商業(yè)項目，處理起來就比較困難，這些項目都需要大資金量的買家接手。一般情況下，如果是公寓住宅，房地產(chǎn)商會在信托兌付前低價處理，一般不會進入到司法拍賣的程序，當?shù)盅何镌庥隽髋暮?，可能會降價20%進行第二次拍賣。因此，住宅地產(chǎn)的抵押物估值會更靠譜，住宅價格透明，根據(jù)周邊住宅測算的抵押價格基本不會有太大偏差，但商業(yè)地產(chǎn)項目，可參考價格有限，在對抵押物進行估值時，融資方和評估公司會根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)最優(yōu)現(xiàn)金流折算，或根據(jù)周邊同類物業(yè)的公開市場價值的最高值來做評估，以便獲得更多的融資額。而拍賣時，考慮到變現(xiàn)時間及商業(yè)地產(chǎn)接手者有限，估值上就會大幅縮水。

選擇抵押率低于40%的信托

信托分析師張宏指出，一款房地產(chǎn)信托走到拍賣抵押物的時候是最后一步，在此之前，融資方和信托公司還會通過各種補救方式來兌付投資者的本金和收益，只有當這些兌付手段失敗，才會考慮拍賣抵押物。對投資者來說，選擇此類信托，信托抵押率越低則風(fēng)險控制能力越強，在估值縮水的情況下，若抵押率為40%，則風(fēng)險仍在可控范疇內(nèi)。此外，抵押物單體資金量越小越容易變現(xiàn)，而建筑物比“地皮”更容易變現(xiàn)。