在房地產(chǎn)銷售市場，從來就不缺少對“上有政策，下有對策”這句話淋漓盡致地詮釋。從一套住宅被拆分為毛坯、精裝修兩部分進(jìn)行出售，到璽源臺以預(yù)售證為由不明確開盤日期，開發(fā)商對預(yù)售政策見招拆招，采用曲線售房的方式達(dá)到按照原定計(jì)劃銷售的目的。

“萬能”的精裝修

利用精裝修做文章提高商品房預(yù)售價(jià)格是開發(fā)商的慣用手法。

位于朝陽區(qū)大屯路的一瓶·四和院共3棟樓，1號、3號樓同為19層塔樓。去年1號樓開盤時(shí)，為毛坯房，已于今年3月份售罄，均價(jià)為38000元/平方米。而預(yù)計(jì)在今年7月開盤的3號樓，則改成了精裝修房，開盤預(yù)計(jì)均價(jià)55000元/平方米，漲價(jià)幅度高達(dá)45%。

北京版“國五條”落地后，位于南城一處住宅項(xiàng)目新一期樓盤開盤后，因?yàn)閷⒁惶鬃≌鸱譃槊骱途b修兩部分，分別出售引起市場關(guān)注。為規(guī)避北京市發(fā)改委對預(yù)售價(jià)格的監(jiān)管，一套80多平方米的兩居室，在北京市住建委網(wǎng)站備案時(shí)，單價(jià)是27959元/平方米，但購房人還需額外支付40多萬元的裝修款才能購買，合計(jì)起來，這套房實(shí)際成交單價(jià)超過了32000元/平方米，比備案價(jià)格暴漲近5000元/平方米。

該項(xiàng)目給裝修合同冠以“幸福家居解決方案”的名義，購房人在簽約時(shí)，要簽署一份實(shí)為裝修合同的“解決方案”，其中一居室需額外支付20萬元、兩居室需額外支付42萬元、三居室需額外支付53萬元。

從表面來看，璽源臺的做法卻是反其道而行之，以高價(jià)報(bào)備而無法獲得住宅預(yù)售證，成為項(xiàng)目遲遲不能開盤的合理理由。

城鎮(zhèn)化與金融杠桿

是開發(fā)商的底氣

捂盤惜售也好，提高精裝修標(biāo)準(zhǔn)也罷，或是美其名曰“解決方案”的搭售方案，開發(fā)商的目的只有一個(gè)，按照原定預(yù)期順利銷售住宅?？墒?，在房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)之下，開發(fā)商豪賭未來房價(jià)上漲預(yù)期的底氣究竟在哪里？

中國指數(shù)研究院執(zhí)行院長陳晟說：“城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推進(jìn)的預(yù)期增強(qiáng)，一方面會使得房地產(chǎn)數(shù)量增加，另一方面隨著地鐵、醫(yī)院等配套的完善，房地產(chǎn)質(zhì)量也會進(jìn)一步提升，開發(fā)商對房地產(chǎn)后市看漲，因而也會使出渾身解數(shù)達(dá)到利益最大化?！?/p>

暨南大學(xué)教授胡剛從金融杠桿的角度解釋了這一疑惑：“自有資金30%，就可以從銀行、信托機(jī)構(gòu)拿到另外70%的款，3個(gè)億的資金就可以撬動(dòng)10個(gè)億的項(xiàng)目，這是開發(fā)商長袖善舞的根本，但是目前的調(diào)控措施并未在這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上下工夫。自有資金超過40%，開發(fā)商才會有降價(jià)出貨的壓力?！?/p>

胡剛同時(shí)指出，房地產(chǎn)開發(fā)商豪賭政策實(shí)際上也冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一是房地產(chǎn)市場存在巨大泡沫，未來房價(jià)走勢并不十分明朗；二是國家調(diào)控房價(jià)的決心沒有絲毫改變，一旦持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)，開發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

北京嚴(yán)控豪宅市場

6月14日，北京市住建委發(fā)文表示進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房預(yù)售許可管理。

通知稱，從今年8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對商業(yè)、辦公等非住宅樓棟，以及套均建筑面積大于140平方米的住宅樓棟，申請預(yù)售許可時(shí)，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到以下條件：地上規(guī)劃層數(shù)7層（含）以下的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層（含）以上的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上（且不低于7層）。

此前，北京市預(yù)售商品房條件是嚴(yán)格按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，要求已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，同時(shí)預(yù)售商品房投入的開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到總投資的25%以上，但對工程進(jìn)度一直未作要求，預(yù)售許可門檻與其他省市相比偏低。

對工程建設(shè)實(shí)行硬性指標(biāo)后，讓商品房的原型先打造出來，有利于購房者更清晰地看到相應(yīng)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)功能，這樣減少了信息不對稱性，有利于其更好地決定購買行為。對于開發(fā)商而言，產(chǎn)品基本成型有利于降低未來竣工的不確定性。

此外，陳晟認(rèn)為，國家應(yīng)在交易程序上完善調(diào)控政策，要明確規(guī)定具備預(yù)售條件的樓盤必須要申請預(yù)售證，已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售證的樓盤必須在法定期限內(nèi)開盤，建好的一個(gè)樓盤應(yīng)當(dāng)要求一次性放盤，同時(shí)對違反這些規(guī)定的開發(fā)商進(jìn)行重罰，這樣才能逼迫實(shí)際上已經(jīng)建好的樓盤順利入市以增加供應(yīng)。

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