據(jù)《新聞晨報(bào)》報(bào)道，在目前的市場大環(huán)境下，究竟是應(yīng)該買新盤還是買二手房？由于本輪調(diào)控政策對(duì)于改善型群體的影響作用較大，買家需靈活把握好購房時(shí)機(jī)。因?yàn)楫?dāng)市場持續(xù)處于低位成交狀態(tài)，這將會(huì)給房價(jià)打開下行通道，市場低迷期入市或?qū)⑹莻€(gè)不錯(cuò)的時(shí)間點(diǎn)。而在新房市場，由于受新政影響效果弱于二手房，因此大部分新盤的優(yōu)惠幅度都收窄了，售價(jià)普遍呈現(xiàn)向上趨勢。在此背景下，如是置業(yè)需求相對(duì)急切的購房者，可選擇及早入市。
“國五條”上海細(xì)則出臺(tái)至今，二手房市場顯現(xiàn)疲軟。4月以來，一些中介門店帶看量比3月減少了5成以上，客戶大多持謹(jǐn)慎態(tài)度，因而二手房成交速度也日漸放緩。而近期一手樓盤新推房源增加，在新房價(jià)格與二手房價(jià)格相差無幾的板塊，至少有3成以上的二手房客戶紛紛改旗易幟，購置了一手房。
買賣雙方
價(jià)格預(yù)期不同成交緩慢
在浦東和閔行的一些熱點(diǎn)板塊，相比3月，門店帶看量減少了5成以上，成交速度也明顯趨緩。3月份，一套新掛房源一般1－3天即可成交，而目前至少需要一周的時(shí)間。如洋涇板塊是浦東知名的學(xué)區(qū)房板塊，二手房均價(jià)在45000元/平方米左右。中原地產(chǎn)分行經(jīng)理陳俊鵬表示，由于2－3月原本就是學(xué)區(qū)房的成交旺季，因而3月板塊內(nèi)二手房成交火爆，新掛牌房源2－3天即可成交一套。但4月以來，新掛牌房源至少要一周以上才能成交。3月板塊二手房市場供小于求，供求比大約為1:3，客戶需求量大，導(dǎo)致房源快速成交。4月以來，供求基本趨于平衡，客戶量減少，再加上調(diào)控細(xì)則還未明確，客戶出手更趨謹(jǐn)慎，以致目前成交速度放緩許多。
上海中原顧村分行經(jīng)理王桂華則表示，3月成交火爆時(shí)，一套房源2－3天就能成交，當(dāng)天成交的情況也不在少數(shù)，而現(xiàn)在一套新掛房源至少要一周左右才能成交。比如近期成交的一套“綠地公園7號(hào)”89平方米的2房，賣家掛牌價(jià)146萬元到手價(jià)，買賣雙方經(jīng)過一周時(shí)間的協(xié)調(diào)，最終以145萬元成交。目前，賣家基本都以到手價(jià)房源進(jìn)行掛牌，均價(jià)在16000元/平方米左右，可提供的議價(jià)空間僅為1％－2％，買賣雙方的價(jià)格預(yù)期不同，導(dǎo)致成交速度緩慢。
一手房市場
供應(yīng)集中爆發(fā)搶“二手客”
一邊是二手房成交躊躇不前，另一邊，一手新房加大供應(yīng)。上海中原地產(chǎn)普陀西區(qū)負(fù)責(zé)人吳天昊表示，近期開發(fā)商推盤節(jié)奏時(shí)緊時(shí)松，一邊忙著出貨，一邊試探漲價(jià)的空間。
而在閔行和寶山，在一些一二手房價(jià)格相近的板塊，3成以上原本想購置二手房的買家轉(zhuǎn)向購置一手房。記者從上海中原經(jīng)緯城市綠洲分行了解到，3月底，經(jīng)緯城市綠洲推出社區(qū)4期的新房，均價(jià)在20000－22000元/平方米，而目前板塊二手房均價(jià)為20000元/平方米左右，因而3成剛需客戶選擇購買一手新房。中介表示，目前板塊內(nèi)某樓盤繼3月開盤后再度加推，樓盤體量30萬方，3月開盤時(shí)推出260套房源，實(shí)際來了500組客戶認(rèn)購，現(xiàn)新加推房源價(jià)格16400元/平方米，而板塊內(nèi)二手房均價(jià)已達(dá)16000元/平方米。頗具競爭力的一手房價(jià)格，讓6成的二手房客戶轉(zhuǎn)向購置了一手房。
漢宇地產(chǎn)市場研究部分析，雖然新政未能改變新房價(jià)格的上漲勢頭，但房企受政策因素影響，普遍會(huì)選擇打“安全牌”，以合理的定價(jià)來保障自身的銷售進(jìn)度。值得一提的是，只有在交易量持續(xù)多月保持低迷的狀態(tài)下，新房市場中樓盤之間的售價(jià)走勢才會(huì)出現(xiàn)分化情況?；仡櫼酝鶕?jù)自身的銷售戰(zhàn)略，以大型房企為代表，大多會(huì)率先打出降價(jià)的旗號(hào)，而以中小型房企為代表，售價(jià)則會(huì)相對(duì)較為堅(jiān)挺。
二手房市場
多數(shù)賣家表示無讓步空間
二手房表現(xiàn)與新房則保持著走勢一致性，與3月份相比，交易量出現(xiàn)急劇下滑趨勢，預(yù)計(jì)成交量同比上月同期縮幅將超過六成。而根據(jù)漢宇旗下分行的回饋信息來看，除少部分有置換目的的賣家當(dāng)前愿意在價(jià)格方面做出讓步(以總價(jià)200萬元的房源為例，議價(jià)空間在3％左右)外，絕大部分的賣家明確表示價(jià)格上已無讓步空間，這也成為二手房市場冷清表現(xiàn)的原因。但值得注意的是，由于僅有“滿五年且唯一”房源符合免個(gè)稅條件，因而不具備價(jià)格下跌空間，使得此類產(chǎn)品在當(dāng)前的市場環(huán)境下仍表現(xiàn)強(qiáng)勢，價(jià)格表現(xiàn)出上行勢頭，但這也僅屬于個(gè)例。
記者從部分中介門店了解到，經(jīng)過3月創(chuàng)紀(jì)錄的高峰后，進(jìn)入4月以來，隨著滬版新“國五條”細(xì)則的出臺(tái)，市場心理出現(xiàn)了巨大的轉(zhuǎn)變，觀望情緒日增。在市區(qū)的“超級(jí)大盤”——中遠(yuǎn)兩灣城板塊中，上月的成交高峰期時(shí)，中遠(yuǎn)兩灣城單月就成交了70余套房源，但是4月以來，市場轉(zhuǎn)冷，每日帶看量下滑了2/3左右。原本有不少置換型需求者在上月售出原有的老公房或外圍區(qū)域的房產(chǎn)，試圖置換中遠(yuǎn)兩灣城的房源。但進(jìn)入4月之后，這類置換型需求者變得異?！暗ā?，中介門店接觸到的多名客戶原有的房產(chǎn)在3月已經(jīng)火速售出，但沒能來得及在新政出臺(tái)前購入新的房產(chǎn)，以往這類客戶的心態(tài)都是比較焦急的，但現(xiàn)在他們的入市積極性卻變得非常低。
業(yè)界人士認(rèn)為，二手房或?qū)ⅰ袄洹钡降诙径饶?。二手房市場受新政的影響作用無疑大于新房市場，而3月份7萬套的天量交易量，更是大量透支了市場潛在的需求。在上述前提下，二手房成交量將明顯冷卻，而這一狀態(tài)預(yù)計(jì)將維持到第二季度末。在無后續(xù)儲(chǔ)備政策出臺(tái)的條件下，進(jìn)入第三季度后，市場對(duì)于新政將會(huì)有所適應(yīng)，隨著低迷的交易量影響價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整后，市場中被積壓的置業(yè)需求會(huì)開始選擇進(jìn)場，交易量或?qū)⑦M(jìn)入回升期。整個(gè)二手房市場的交易量走勢預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)“前高中低后高”走勢。
改善型買家
可以加快購房步伐
近期有調(diào)查顯示，七成購房者認(rèn)為現(xiàn)在不是購房的好時(shí)機(jī)。那么應(yīng)該如何拿捏準(zhǔn)購房“時(shí)機(jī)”呢？從目前的市場大環(huán)境來看，新政已對(duì)二手房市場起到了快速降溫的效果，交易量出現(xiàn)了顯著回落，但成交價(jià)格未見下跌趨勢。因此，就不同類型的買家而言，購買二手房的好時(shí)機(jī)同樣存在一定的差異性。
漢宇地產(chǎn)市場研究部分析師張頎認(rèn)為，首先，針對(duì)青睞于“滿五年唯一”免個(gè)稅房源的購房群體來說，在當(dāng)前的政策背景下，仍存在著房價(jià)繼續(xù)上行的基礎(chǔ)條件，因此，建議有意向的購房者如遇到心儀的房源，可適當(dāng)加快入市腳步。而對(duì)于改善型客群而言，由于本輪調(diào)控政策對(duì)于此類購房群體的影響作用更大，應(yīng)靈活把握好購房時(shí)機(jī)。例如當(dāng)市場持續(xù)處于低位成交狀態(tài)的市場低迷期，將會(huì)為房價(jià)打開下行通道，屆時(shí)入市或?qū)⑹莻€(gè)不錯(cuò)的選擇。
而當(dāng)前的新房市場，由于受新政影響效果弱于二手房市場，因此大部分新盤均收窄優(yōu)惠幅度，售價(jià)普遍呈現(xiàn)向上趨勢。在此背景下，如置業(yè)需求相對(duì)旺盛的購房者，可選擇及早入市。
為父母置業(yè) “孝心房”走俏
以往，父母傾囊而出為孩子置辦婚房的現(xiàn)象在申城的二手房市場很常見。而如今，市面上兒女為父母買房的也漸漸多了起來，盡管大部分還是出于方便老人照顧孫輩的考慮，但的確也有為父母改善居住條件而購置的“孝心房”。
馮先生的父母家住一棟老公房的6樓，隨著年齡的增長，腿腳不便的他們每天上下樓梯都很吃力，在短期內(nèi)加裝電梯無望的情況下，馮先生為父母在自己居住的寶山大華某小區(qū)買了一套小戶型的兩房，樓層是一樓。普通人不太青睞的樓層卻給了兩位老人很大的生活便利，也方便了兩家之間的相互照顧。子女給老人買房的案例不在少數(shù)。據(jù)德佑地產(chǎn)中潭店介紹，位于普陀區(qū)的一名客戶近期在中遠(yuǎn)兩灣城置換了一套四房，把原本住在虹口區(qū)的父母接來一起居住。原因是，該客戶的孩子逐漸長大，開始入學(xué)，夫妻雙方苦于平日工作繁忙，無暇照顧孩子，因此選擇與父母同住，讓父母幫忙照顧孩子。
“現(xiàn)在很多中年人普遍有給父母置業(yè)的想法?！钡掠拥禺a(chǎn)研究主任陸騎麟表示，給父母買房，大多還是考慮到方便照顧小孩，現(xiàn)在的上班族大多過著“朝九晚五”的生活，忙碌的工作使得大多數(shù)中年人無暇照顧年幼的子女，因此多數(shù)人會(huì)在自家小區(qū)附近給父母購置一套房屋，讓父母幫忙照顧小孩，距離不遠(yuǎn)也不會(huì)擔(dān)心子女與父母產(chǎn)生隔閡。然而還有一部分人則會(huì)把自己和父母原本的房屋賣掉，然后置換成一套大戶型的房源，這樣可以和父母共同居住，生活達(dá)到無縫相接。
也有真正想為父母改善居住條件的“孝心房”，不少老年人仍住在房齡較長、位置偏遠(yuǎn)的房屋中，生活不便。兒女為了盡自己的一片孝心，給父母置換一套新房或次新房。
代際關(guān)系不好也有可能是為父母買房的動(dòng)機(jī)。目前婚后與父母同住的中年人也不在少數(shù)，同住一個(gè)屋檐下的時(shí)間越久，代際關(guān)系、婆媳關(guān)系越容易出現(xiàn)矛盾，因此會(huì)選擇在自己小區(qū)周圍給父母添置一套小戶型的房源，這樣既不會(huì)影響與父母交流的機(jī)會(huì)，代際關(guān)系也容易改善。
■［買房提醒］
考慮到老年人的特點(diǎn)，“孝心房”最好選低樓層，或者帶電梯的高層。首先戶型要方正、采光要好。其次對(duì)于普通小區(qū)來說，很多中年人給父母置業(yè)時(shí)選擇一居室或兩居室的房屋為主，因?yàn)槭抢蟽煽诰幼。痪踊騼删右呀?jīng)能基本滿足需求，且相應(yīng)的費(fèi)用也不會(huì)太高；再者，老年人對(duì)于采光的要求非常高，且老年人的腿腳不利索，有電梯的高層房源會(huì)比較受寵。
此外，老年人對(duì)小區(qū)周邊的配套設(shè)施要求比較高，一定要有菜場、醫(yī)院，交通也要方便。
新式看房:電腦前就能完成預(yù)約還可試住一晚
未來買房怎么看房？跑到售樓處跟著大家一起擠到裝修氣味很重甚至是油漆還未干的樣板房里看房？還是跟著中介的助動(dòng)車一趟趟地跑，到了現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)房東還沒回來，只好在原地等他回來開門嗎？IT產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，也正在影響著房產(chǎn)銷售領(lǐng)域，原本最沒技術(shù)含量的跑腿看房也開始引入了新元素。
宅在家也能看房
早已習(xí)慣跑售樓處，看完模型、照片再看樣板房的你，是否意識(shí)到再過幾年就不用再那么費(fèi)勁了？“萬源城尚郡”在其微博上發(fā)布了“虛擬3D在線看房功能”，現(xiàn)只需輕松點(diǎn)擊一下鏈接或掃描二維碼，即可足不出戶電腦上看房了。
記者昨天進(jìn)行了親身體驗(yàn)，共有71－91平方米三種房型可供實(shí)景看房。點(diǎn)擊其中一套88平方米的三房，左下角的按鈕可以選擇主臥、餐廳、衛(wèi)生間、廚房等七間不同的房間看房。記者選擇“主臥”，一張主臥的全景照片立即映入眼簾。臥室的床、空調(diào)、柜子等家具一目了然，既可以點(diǎn)擊上下箭頭翻轉(zhuǎn)方向，也可以直接拖曳鼠標(biāo)來個(gè)“乾坤大挪移”，把房間幾乎翻個(gè)個(gè)，天花板、地板，每個(gè)角落都能看到。
臥室的大門上有個(gè)“餐廳”的鏈接，點(diǎn)擊鏈接，就仿佛能“走出”臥室來到客廳，客廳同樣可以上下翻轉(zhuǎn)，照片的像素很高，電視柜上的盆花花瓣也清晰可辨。看房的過程中點(diǎn)擊左下方一個(gè)圓形按鈕則會(huì)彈出平面房型圖，并告訴觀者所處的房間位置。
新花樣2
樣板房可預(yù)約“試住”
有的房企盡管暫時(shí)還沒有采用先進(jìn)的看房手段，但是卻采用了更具“體驗(yàn)性”的方式。例如中山公園附近的朗詩虹橋綠郡推出了“試住”的服務(wù)，在看房之后還可以提出在樣板房住一個(gè)晚上的要求。
該樓盤使用的新風(fēng)系統(tǒng)可以24小時(shí)向室內(nèi)供應(yīng)新鮮空氣，在室外空氣進(jìn)入室內(nèi)之前，將經(jīng)過兩輪過濾，進(jìn)入室內(nèi)的空氣會(huì)通過衛(wèi)生間內(nèi)的排風(fēng)口被排掉。大約每2小時(shí)室內(nèi)的空氣就會(huì)循環(huán)一遍。銷售方要讓客戶體驗(yàn)的就是包括新風(fēng)系統(tǒng)在內(nèi)的一套高科技系統(tǒng)。
“試住是要提前預(yù)約的?！变N售負(fù)責(zé)人上海城峰置業(yè)有限公司總經(jīng)理吳勝恒告訴記者，樣板房試住相當(dāng)于入住高檔酒店一晚，而且是免費(fèi)的?！拔覀儠?huì)告訴他如何使用寬帶等設(shè)備，客人可以在房間里上網(wǎng)、看電視、洗澡，就跟在酒店入住一樣?！?/p>
樣板房試住只能住一晚，預(yù)約的客人一般晚7點(diǎn)左右來，第二天早上9點(diǎn)左右離開?！拔覀儠?huì)提示他們?cè)谠L客本上留言，希望能有反饋信息。”吳勝恒說，反饋信息主要有房間溫度、濕度、噪音等各方面要求，共有5個(gè)選項(xiàng)，住完只要打鉤就可以了，當(dāng)然如果愿意留言也是可以的。新花樣3
在上海能看北京房
相比新房，二手房看起來步驟更繁瑣，變數(shù)也更多。房東不在家、中介忘帶鑰匙等各種“情況”都有可能讓你的看房之旅白忙活一場。
去年首次在滬亮相的鏈家房產(chǎn)就推出了大量與傳統(tǒng)看房模式大不相同的系統(tǒng)。拿起手中的iPad，輸入自己的用戶名密碼，在樓盤名稱中輸入具體的小區(qū)名稱，相應(yīng)的掛牌房源戶型、售價(jià)、面積后，各個(gè)房間的照片都能看得一清二楚。當(dāng)然，看完一套房后，購房者有可能對(duì)它根本不滿意，這時(shí)就不需要再跟著中介回辦公室，在電腦上看房源了，業(yè)務(wù)員可以用隨身攜帶的i－Pad進(jìn)行操作，登錄自己公司的內(nèi)網(wǎng)，為購房者“現(xiàn)場辦公”挑選同一小區(qū)其他在售房源或者周邊小區(qū)的房源。
據(jù)這家品牌營銷部主管介紹，這套系統(tǒng)現(xiàn)在已經(jīng)覆蓋了鏈家地產(chǎn)所在的八個(gè)城市的房源，也就是說，在上海也能實(shí)時(shí)看到北京的小區(qū)房源信息。此外還引進(jìn)了720°看房技術(shù)，整個(gè)房間能翻轉(zhuǎn)上下，每個(gè)角落都能看到。
記者隨后在上海鏈家網(wǎng)站的首頁看到了720°全景看房的頁面，不過目前能全景看房的小區(qū)還不多，只有8個(gè)，看房頁面和“萬源城尚郡”類似，也是可以達(dá)到各個(gè)角落無縫銜接，不過除了能看房間內(nèi)部的情況外，還能看到小區(qū)整體的環(huán)境。
除了看房外，鏈家還開發(fā)了一套“鑰匙系統(tǒng)”。在日前的一次房展上，記者就體驗(yàn)了一次該系統(tǒng)。在確認(rèn)看房信息后，業(yè)務(wù)員郭宗賢帶記者來到了一個(gè)“保險(xiǎn)箱”前，他用吊牌在箱上一刷，打開箱子，里面放著幾把鑰匙。“這些都是賣家授權(quán)給我們保管的鑰匙。每次我們?nèi)〕鲨€匙后，賣家的手機(jī)上會(huì)收到具體時(shí)間由哪位業(yè)務(wù)員取出鑰匙看房的信息?！蓖瑯?，看好房歸還鑰匙后，賣家也會(huì)收到信息。整個(gè)過程有點(diǎn)像超市寄存包。“這樣賣家就能放心地把鑰匙交給我們，避免必須等待賣家回家開門才能看房，因而浪費(fèi)大家的時(shí)間?！?/p>
［購房者看法］
對(duì)于這種“宅在家”的看房模式，市民的看法不一。有的認(rèn)為開發(fā)商一定會(huì)把房子最好的一面給買家看，如果單純?cè)诩铱捶?，哪怕是“全景”，也不能完全感受?shí)際的情況，比如小區(qū)周圍是否吵鬧，對(duì)房間的實(shí)際尺寸感受可能也會(huì)有偏差。
但也有人認(rèn)為，這樣可以節(jié)省不少時(shí)間?！叭绻吹饺罢掌?，發(fā)現(xiàn)不喜歡這樣的房型，那我就不會(huì)去現(xiàn)場看房了?！?/p>
［業(yè)界看法］
隨著微信、3D、APP等各種軟件或系統(tǒng)的誕生，高科技看房遲早都會(huì)對(duì)傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷售模式產(chǎn)生影響，而且變化應(yīng)該會(huì)很快。這一兩年房產(chǎn)營銷已不像之前那樣鋪天蓋地的做廣告了，而是更精細(xì)化的操作。目前賣家甚至都在研究如何將包括微信在內(nèi)的各種新手段應(yīng)用到銷售中。
“要想通過這些手段徹底改變看房模式是不可能的。”中華企業(yè)市場部經(jīng)理戴正芳認(rèn)為，不管是全景看房還是借助微信手段，這些都只是輔助而已，它們的確能夠讓看房更加便捷、更加高效，但是畢竟買房子這種大宗商品幾乎不可能不到實(shí)地走一遭，所以看房模式其實(shí)很難發(fā)生根本性改變的。
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