不斷收緊的地產(chǎn)調(diào)控反而令房地產(chǎn)基金加速發(fā)展。高和資本董事長蘇鑫日前在上海表示，受房地產(chǎn)信貸緊縮政策影響，2012年房地產(chǎn)直接融資占比快速上升，其中，地產(chǎn)基金規(guī)模預(yù)估有近千億元，而信托則達(dá)到7000億元以上。

作為國內(nèi)首支人民幣商業(yè)地產(chǎn)基金，高和資本近期以7.9億元收購位于上海靜安區(qū)核心位置寫字樓中華企業(yè)大廈，這也是其首個在上海的并購項(xiàng)目。此前，高和資本已在北京三環(huán)內(nèi)核心區(qū)域完成五個商辦物業(yè)項(xiàng)目收購，其中四個項(xiàng)目完成退出。

近些年來，私募房地產(chǎn)投資基金在國內(nèi)發(fā)展迅速，作為一種融資途徑開始深受房企的青睞，其投資方式呈現(xiàn)多樣化發(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)更是吸引了地產(chǎn)基金的集聚目光。

一線城市步入存量時代

4月18日，高和資本在與中國指數(shù)研究院共同舉辦的活動中，發(fā)布一份研究報告指出，上海在中國一線城市中，已率先進(jìn)入到房地產(chǎn)“存量時代”，即二手房交易量將遠(yuǎn)超一手住房，城市核心區(qū)域幾乎沒有新的土地入市，核心區(qū)域商辦物業(yè)已近飽和，而房地產(chǎn)市場將進(jìn)入結(jié)構(gòu)化調(diào)整。

報告顯示，未來上海規(guī)劃的總體格局是以基本商務(wù)區(qū)為核心引領(lǐng)，以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等為轉(zhuǎn)型亮點(diǎn)，以其他商務(wù)用地為基礎(chǔ)支撐。所謂基本商務(wù)區(qū)是指“一心兩軸三圈多點(diǎn)”。其中，“一心”指中央商務(wù)區(qū)，包括浦西外灘和浦東小陸家嘴，用地面積6.2萬平方米，商務(wù)辦公建筑量1340萬平方米；“兩軸”指中心城延安路-世紀(jì)大道和黃浦江兩岸，商務(wù)辦公建筑總量為2400萬平方米。至2009年上海商務(wù)辦公建筑總量約3650萬平方米，其中甲級寫字樓為354萬平方米，占總量的10%，今后3-5年內(nèi)全市商務(wù)辦公建筑總量預(yù)計達(dá)4400萬平方米以上。值得注意的是，除了現(xiàn)有已經(jīng)明確的建筑量，核心區(qū)域如靜安區(qū)未來的供應(yīng)量為零。此外，上海市政府規(guī)劃至2020年，上海市的基本商務(wù)區(qū)聚集度將明顯提升，占全市商務(wù)總量的80%以上。

蘇鑫在接受記者專訪時表示，一方面上海核心區(qū)域商辦物業(yè)已趨飽和，但另一方面，商辦物業(yè)市場也存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)不均衡。他指出，例如，上海靜安區(qū)近年入市五大超甲級寫字樓，業(yè)內(nèi)稱為靜安金五星寫字樓，租金均在10元/平方米/天以上，但是這些超甲級寫字樓周邊卻多為租金在4元/平方米/天左右的乙級寫字樓，市場上缺少乙級與超甲級寫字樓之間的精品寫字樓。對此，靜安區(qū)政府近年提出樓宇經(jīng)濟(jì)概念，即通過對舊樓改造提升樓宇價值，吸引更優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。

“其實(shí)，早在2003年前后，摩根士丹利、黑石等外資基金便開始收購多個上海核心區(qū)域?qū)懽謽呛头?wù)式公寓。比較有代表性的是摩根士丹利對東海廣場的收購。 ”蘇鑫表示，但這些收購大多屬不良資產(chǎn)并購，或爛尾樓收購。而且在當(dāng)時，還沒有人民幣基金這種形式。據(jù)了解，基金對已經(jīng)建成并使用多年的商務(wù)樓宇收購、改造，重新定位出租，提升價值后，再賣給投資者這一形式，早已是歐美商辦物業(yè)市場的一種普遍運(yùn)作模式。最有代表性的案例是當(dāng)年鐵獅門收購了紐約洛克菲勒大廈。

試水“資產(chǎn)精裝修”模式

對于市場化機(jī)構(gòu)而言，“舊樓改造、存量提升”顯然蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。 2007年，合伙人法頒布，人民幣基金獲得合法身份，并開始獲得快速發(fā)展。 2009年，蘇鑫辭任SOHO中國執(zhí)行董事，轉(zhuǎn)而創(chuàng)立人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金——高和資本，據(jù)記者了解，高和資本的主要運(yùn)營模式被稱作 “資產(chǎn)精裝修”，即收購后，通過資產(chǎn)改造完成對資產(chǎn)的提升，然后統(tǒng)一招租，再銷售給機(jī)構(gòu)或其他投資者完成退出。同時接受投資人委托進(jìn)行長期的資產(chǎn)管理權(quán)。

高和資本所收購中華企業(yè)大廈，十年前曾吸引歐萊雅等世界500強(qiáng)企業(yè)總部入駐，但隨大廈日漸老舊，歐萊雅等企業(yè)陸續(xù)遷離。高和資本收購中華企業(yè)大廈后將項(xiàng)目更名為靜安高和大廈，并將斥資億元人民幣，對大廈進(jìn)行內(nèi)外整體改造，以提升大廈品質(zhì)，吸引更優(yōu)質(zhì)的租客。而這一筆并購也被稱為“民間資本存量時代第一投”。

據(jù)悉，高和資本對中華企業(yè)大廈的收購是人民幣基金在上海對商辦物業(yè)的首個并購案。 “靜安高和大廈位于南京西路，靜安寺正對面，地理位置優(yōu)越，只是樓宇硬件落后造成租金較低。在舊樓翻新改造后，則可能吸引服務(wù)于金五星寫字樓辦公企業(yè)的服務(wù)型公司入駐，租金也有望提升至6元/平方米/天到8元/平方米/天。大廈的改造有利于提升區(qū)域形象，而在優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐后，政府稅收也會增加。”蘇鑫強(qiáng)調(diào)：“這是一種存量時代多贏的商業(yè)模式。 ”而類似黑石、鐵獅門等基金化運(yùn)作模式，將在存量市場中，迎來快速發(fā)展機(jī)會。

據(jù)高和資本透露，自2009年成立以來，高和資本已在北京、上海核心區(qū)域完成6宗收購，收購項(xiàng)目分別是北京的凱德華璽、中莎廣場、金澳國際、博瑞大廈（高和萃）、望京悠樂匯、上海中華企業(yè)大廈，收購資產(chǎn)規(guī)模超過60億元。2010年，高和資本以近20億元收購金澳國際項(xiàng)目是當(dāng)年北京最大商業(yè)地產(chǎn)并購案。而凱德華璽也初步實(shí)踐了高和“資本精裝修”的理念，通過整體招租，并帶租約銷售的方式，迅速清盤。

創(chuàng)立之初就瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樘K鑫看到了商業(yè)地產(chǎn)仍具有廣闊的發(fā)展空間。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，中國新興城市50強(qiáng)城鎮(zhèn)人口達(dá)2.6億，輻射人口3.7億，預(yù)計到2020年，其甲級辦公樓存量將新增3000萬平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過1.00億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長。國內(nèi)房企對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的典型模式多采用 “租售結(jié)合”，將一層出租，其余出售，這種經(jīng)營模式符合目前房企發(fā)展現(xiàn)狀。房地產(chǎn)限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價的現(xiàn)象，迫使部分投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而地方政府也積極地推崇商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這就加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量較上年上漲22.0%。

高和資本在成立之初，主攻的方向在一線城市，開發(fā)的五個項(xiàng)目都在北京，目前又進(jìn)軍上海，投資未來的戰(zhàn)略布局會否有所改變？蘇鑫表示，高和資本將逐漸由一線城市轉(zhuǎn)向1.5線、甚至二線城市，目前已開始在沈陽等城市試水。

商業(yè)地產(chǎn)基金升溫

2012年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控依舊嚴(yán)格，新開工項(xiàng)目融資渠道變窄，開發(fā)商回籠資金壓力增大，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品幾近停發(fā)，銀行也調(diào)高對房企的信貸風(fēng)險，這些都加劇了房企社會融資難度。私募房地產(chǎn)投資基金在國內(nèi)發(fā)展迅速，作為一種融資途徑開始深受房企的青睞。

據(jù)清科研究中心統(tǒng)計，2012年中國私募房地產(chǎn)投資基金共發(fā)生80起投資案例。在披露投資方式的案例中，股權(quán)與債權(quán)結(jié)合的投資方式為房地產(chǎn)基金的首選，股權(quán)的投資方式也在逐漸突顯。

清科研究中心認(rèn)為，私募房地產(chǎn)基金通過股權(quán)投資參與房企項(xiàng)目運(yùn)作，共擔(dān)盈虧，為房地產(chǎn)市場注入長期發(fā)展資金，股權(quán)投資作為一種戰(zhàn)略投資，將是私募房地產(chǎn)基金未來發(fā)展趨勢。近些年，私募房地產(chǎn)基金股權(quán)投資比例上升，未來會逐漸淡化“明股暗債”的陰影，以明晰的股權(quán)投資方式完善房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展，如河山資本和盛世神州已開始“去債權(quán)化”，向完全股權(quán)投資模式轉(zhuǎn)變。

而在地產(chǎn)投資基金中，商業(yè)地產(chǎn)最被看好。據(jù)清科研究中心不完全統(tǒng)計，2012年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域私募房地產(chǎn)投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。不過，房企對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)多數(shù)是轉(zhuǎn)移住宅地產(chǎn)投資風(fēng)險，不排除部分為投機(jī)性投資。清科研究中心認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)回報期長，占用資金量大，新增商業(yè)地產(chǎn)迅猛增加，容易導(dǎo)致市場定位不清、空置率上升、多數(shù)項(xiàng)目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗(yàn)。此外部分開發(fā)商懷揣投機(jī)心理，易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。