連日來(lái),包括北京、上海、廣州、深圳等城市的地方版樓市調(diào)控細(xì)則陸續(xù)公布。相比之下,北京版細(xì)則最嚴(yán)厲、最細(xì)致,是唯一提出“降價(jià)”、且提出進(jìn)一步收緊限購(gòu)政策。有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,這些政策總體呈現(xiàn)從嚴(yán)基調(diào),將為市場(chǎng)降溫,同時(shí)尚有完善空間,關(guān)鍵在于落實(shí)
□新華社記者杜宇
按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外)一季度都要公布調(diào)控細(xì)則和價(jià)格調(diào)控目標(biāo)。在廣東率先公布細(xì)則后,3月30日與31日,北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市都按時(shí)發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則。一系列“央地聯(lián)動(dòng)”的政策組合拳“出拳”迅猛,將從限購(gòu)、限貸、稅收和住房信息聯(lián)網(wǎng)等方面全面升級(jí)調(diào)控。
一些城市限購(gòu)范圍擴(kuò)大。如“廣東版”調(diào)控政策出臺(tái)后,原本只是主城區(qū)限購(gòu)的珠海、佛山如今要求覆蓋全部行政區(qū)域。北京市對(duì)本市戶籍單身人士購(gòu)房作出規(guī)定,未擁有住房的,限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的,暫停在本市向其出售住房。對(duì)于備受社會(huì)關(guān)注的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收問(wèn)題,北京規(guī)定:對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅,通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的,應(yīng)依法嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的,依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。
從稅收調(diào)節(jié)環(huán)節(jié)來(lái)看,上海版的細(xì)則與北京基本一致,即,對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅,通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的,將嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。并穩(wěn)步實(shí)施個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn),引導(dǎo)住房合理消費(fèi),并加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。但上海版的細(xì)則未提及不能核實(shí)房屋原值的認(rèn)定條款,以及對(duì)于唯一房產(chǎn)滿5年豁免的條款。此外,濟(jì)南、合肥等地的細(xì)則則沒有涉及備受關(guān)注的“20%個(gè)稅”政策。
在二套房首付比例方面,北京版細(xì)則提出,繼續(xù)落實(shí)好對(duì)首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策,繼續(xù)暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放,根據(jù)本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和政策要求,對(duì)于二套房的首付款比例進(jìn)一步提高。從房貸政策的調(diào)控手段來(lái)看,滬版細(xì)則明確,“繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策”。這主要包括銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策,嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購(gòu)房貸款；銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策的日常管理和專項(xiàng)檢查,對(duì)違反規(guī)定的及時(shí)加以制止、糾正；金融管理部門加強(qiáng)政策實(shí)行效果監(jiān)測(cè)和評(píng)估,做好預(yù)案,并根據(jù)市場(chǎng)變化,適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。這一細(xì)則基本延續(xù)了2011年以來(lái)“上海家庭限購(gòu)二套房、外地家庭一套房、外地單身限購(gòu)”的政策,但是在適時(shí)調(diào)整二套房房貸首付比例和貸款利率上留有余地,不排除未來(lái)提高首付比例和貸款利率的可能。
本輪地方版調(diào)控細(xì)則還表現(xiàn)出房?jī)r(jià)控制目標(biāo)收緊的態(tài)勢(shì)。一些城市明確統(tǒng)計(jì)新建商品住宅價(jià)格,扣除保障房因素；一些城市提出房?jī)r(jià)漲幅不高于或低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅。如重慶要求“主城區(qū)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅?！?/p>
此外,一些城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)步伐加快。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō):“廣東對(duì)住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)提出時(shí)間表,要求今年年底前所有地級(jí)以上城市完成個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。這是值得肯定的舉措?！?/p>
從地方版樓市調(diào)控細(xì)則來(lái)看,現(xiàn)階段,重點(diǎn)支持首套、自住、中小戶型置業(yè)需求已經(jīng)成為共識(shí),但對(duì)于如何促進(jìn)改善性需求合理釋放尚無(wú)明確措施。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員劉衛(wèi)民說(shuō):“大部分改善住房條件的家庭都必須賣掉以前的小房子,而新的二手房交易個(gè)稅政策和二套房信貸政策實(shí)質(zhì)上是限制了這類改善性消費(fèi)行為,因此,地方細(xì)則中也應(yīng)該在一定程度上考慮改善性需求的支持政策?！?/p>
劉衛(wèi)民還建議,應(yīng)充分考慮我國(guó)住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售給個(gè)人的公房原值較低,成交價(jià)差會(huì)較大,個(gè)稅會(huì)較高。但這是制度轉(zhuǎn)換和歷史原因形成的,并非是投機(jī)造成的結(jié)果。因此,應(yīng)在后期的政策制定中給予一定考慮。
