3月最后兩天，北京、上海、重慶等直轄市和其他一線城市按規(guī)定出臺樓市調(diào)控地方版細則，加上此前廣東公布的調(diào)控細則，以及國務(wù)院規(guī)劃出臺不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，從中央到地方，從限購、限貸到稅收、信息聯(lián)網(wǎng)，新一輪調(diào)控政策升級為“史上最嚴”，有望在二季度讓樓市停下上漲的腳步。

調(diào)控政策“史上最嚴”

按照國務(wù)院規(guī)定，各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)一季度都要公布調(diào)控細則和價格調(diào)控目標。在廣東率先公布細則后，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市都按時發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細則。一系列“央地聯(lián)動”的政策組合拳“出拳”迅猛，將從限購、限貸、稅收和住房信息聯(lián)網(wǎng)等方面全面升級調(diào)控。

首先是各地明確調(diào)控目標。比如北京細則中提到“全市新建商品住房價格與2012年相比，要總體上保持穩(wěn)定”。

其次，限購、限貸進一步嚴格加強，其中上海、重慶等地更是全面暫停第三套房房貸。

另外，相關(guān)稅收政策和信息聯(lián)網(wǎng)手段，將全方位從預(yù)期上“催降”房價。從政策上看，各地不僅明確規(guī)定將嚴格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個人所得稅，同時國務(wù)院明確要求在2014年6月底前出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

業(yè)內(nèi)人士表示，限購政策短期內(nèi)不會取消，再加上稅收以及住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等政策，會讓二手房交易在短期內(nèi)出現(xiàn)冰凍期，為市場降溫。

政策“組合拳”更加全面

除去上述政策，地方版細則中還包括保證供應(yīng)、價格引導(dǎo)和打擊中介違法亂象等手段。

首先，地方版細則大多提出保證普通商品住房用地及中小戶型商品住房供應(yīng)，完善住房保障體系建設(shè)。在穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)方面，上海明確提出將增加普通商品住房用地供應(yīng)，北京則特別提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供應(yīng)。在加快普通商品住房供應(yīng)方面，兩市均表示將在開發(fā)貸款方面，優(yōu)先支持中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項目。

除此以外，各地均要求加強對商品房銷售價格引導(dǎo)，繼續(xù)嚴格執(zhí)行明碼標價、一房一價規(guī)定。上海更是要求，對擅自超過備案價格銷售，違反明碼標價，“一房一價”規(guī)定的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施，并依法嚴厲查處。同時，多地進一步重申將嚴厲打擊開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)行為，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀活動監(jiān)管。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師沈愛卿認為，以上政策“組合拳”只要執(zhí)行得力，就一定能夠穩(wěn)定房價預(yù)期，實現(xiàn)調(diào)控目標。

房企與銀行或間接“配合”

就在調(diào)控政策陸續(xù)出臺、市場預(yù)期轉(zhuǎn)向之際，不少房地產(chǎn)開發(fā)商卻逆勢上調(diào)銷售目標。萬科、招商地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、保利地產(chǎn)等國內(nèi)重量級開發(fā)商最近半個月紛紛公布了2013年的銷售和開發(fā)目標。大部分開發(fā)商逆勢上調(diào)今年的開發(fā)面積、銷售金額以及業(yè)績增長指標。

根據(jù)逆勢上調(diào)的目標，房企加大借債力度和開發(fā)增量。32家已公布年報的上市房企2012年末的總負債已超過7700億元，總的資產(chǎn)負債率高達72%以上。與此同時，這些公司手中存貨總計價值6092億元，較2011年末上升20%以上。

業(yè)內(nèi)專家表示，房地產(chǎn)開發(fā)商存貨的大規(guī)模上升，并不是傳統(tǒng)意義上單純?nèi)ザ诜e商品房，其意義還包含房企新獲取項目及在建開發(fā)產(chǎn)品的增加。浙商證券研究所所長鄧宏光認為，房企在全國范圍內(nèi)加大開工建設(shè)，將對新房市場的供需平衡起到積極作用。

與此同時，地方版細則明確要求進一步提高二套房貸首付款比例。業(yè)內(nèi)認為這依然是加大利用信貸杠桿進行投資投機行為。提高二套房首付比例的態(tài)度很明顯，這將給樓市降溫。

在這種情況下，四大行在3月下旬發(fā)布的年報中都紛紛表示，將“積極配合落實房地產(chǎn)調(diào)控政策”。而就在此前一段時間，不少股份制商業(yè)銀行曾經(jīng)加大對個人房貸的審核力度，并在一定程度上增加了貸款成本。北京銀行一位一線人士表示，不管是二套房還是首套房，現(xiàn)在的貸款成本都有所上升，銀行更加謹慎，房貸總量或?qū)⒂兴陆?。?jù)新華社

蘭州

甘肅省和蘭州市有關(guān)落實“國五條”調(diào)控政策的實施細則并未同步出臺，相關(guān)部門介紹實施細則正在制定當中

2013年蘭州市新建商品住房價格增幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增長幅度。業(yè)內(nèi)人士測算，蘭州市2013年的新建商品住房價格增幅上限將控制在10%。

天津

天津?qū)⒗^續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策，銀行業(yè)金融機構(gòu)要認真落實首套房首付款比例和貸款利率，嚴格執(zhí)行第二套住房信貸政策，繼續(xù)暫停發(fā)放第三套及以上購房貸款，根據(jù)市場情況適時提高第二套住房首付款比例和貸款利率。

同時，天津?qū)⒊浞职l(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，對出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息，能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉(zhuǎn)讓住房所得的20％計征。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

另外，天津?qū)⒃黾颖Ｕ闲宰》?、普通商品住房及用地供?yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量不低于過去5年平均實際供應(yīng)量。

保持住房價格穩(wěn)定，新建商品房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅。

南京

堅決貫徹“新國五條”關(guān)于住房限購的主要精神，繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購措施，3月28日才撤縣設(shè)區(qū)的高淳與溧水兩個新區(qū)，暫時不執(zhí)行限購。

增加普通商品住房及用地供應(yīng)、堅決抑制投資投機性購房需求、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強市場監(jiān)管。

新建商品住房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅。

貴陽

2013年貴陽新建商品住房價格增幅低于當年貴陽市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅。

地方版樓市調(diào)控細則看點

31日，地方版樓市調(diào)控細則陸續(xù)公布。記者第一時間連線有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士點評這些政策，普遍認為這些政策總體呈現(xiàn)從嚴基調(diào)，將為市場降溫，同時尚有完善空間，關(guān)鍵在于落實。

總體呈現(xiàn)從嚴基調(diào)

綜觀已經(jīng)出臺的地方版調(diào)控政策，受訪專家和業(yè)內(nèi)人士認為，總體上呈現(xiàn)出從嚴態(tài)勢。

表現(xiàn)一，一些城市限購范圍擴大。如“廣東版”調(diào)控政策出臺后，原本只是主城區(qū)限購的珠海、佛山如今要求覆蓋全部行政區(qū)域。

表現(xiàn)二，房價控制目標收緊。一些城市明確統(tǒng)計新建商品住宅價格，扣除保障房因素；一些城市提出房價漲幅不高于或低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅。如重慶要求“主城區(qū)新建商品住房價格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅?！?/p>

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示：“這意味著要扣除CPI，也就是物價上漲因素，因此更嚴格?！?/p>

表現(xiàn)三，一些城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)步伐加快。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說：“廣東對住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)提出時間表，要求今年年底前所有地級以上城市完成個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。這是值得肯定的舉措?！?/p>

國務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員劉衛(wèi)民說：“無論是更嚴格的限購政策或限購標準或更為嚴格的差別化信貸稅收政策，都體現(xiàn)出‘從嚴’是這次各地調(diào)控的基調(diào)。”

改善性需求難以顧及

從地方版樓市調(diào)控細則來看，現(xiàn)階段，重點支持首套、自住、中小戶型置業(yè)需求已經(jīng)成為共識，但對于如何促進改善性需求合理釋放尚無明確措施。

劉衛(wèi)民說：“大部分改善住房條件的家庭都必須賣掉以前的小房子，而新的二手房交易個稅政策和二套房信貸政策實質(zhì)上是限制了這類改善性消費行為，因此，地方細則中也應(yīng)該在一定程度上考慮改善性需求的支持政策?！?/p>

劉衛(wèi)民還建議，應(yīng)充分考慮我國住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售給個人的公房原值較低，成交價差會較大，個稅會較高。但這并非是投機造成的結(jié)果。因此，應(yīng)在實施細則制定中給予一定考慮。

專家們還建議，確保相關(guān)住房政策實施效果。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說：“我關(guān)注的是政策的落實情況，如北京、重慶和合肥出臺的政策中明確提出，2013年底前把符合條件的外來務(wù)工人員納入公租房保障范圍。如果這項舉措能夠確保落實，就是得民心順民意。”

改變市場預(yù)期，為市場降溫

張大偉認為，改善需求受到影響最大。他說：“各地的政策都明顯影響了第二套房，也就是改善性需求，信貸等政策也明顯收緊。預(yù)計對市場的影響也將首先體現(xiàn)在中端市場?！?/p>

劉衛(wèi)民認為，更嚴格的限購、信貸和稅收政策將為住房市場降溫。他表示，在3月份“國五條”出臺后幾周內(nèi)，部分城市的二手房交易量出現(xiàn)“末班車”效應(yīng)，交易量大幅上升。隨著各地調(diào)控細則出臺和相關(guān)政策明確，這種短期效應(yīng)將逐漸消失。由于限購區(qū)域擴大、限購標準提高，將打破一些城市的住房供求格局，住房市場將面臨新一輪的調(diào)整和平衡過程。

劉衛(wèi)民說：“在地方細則出臺和實際效果發(fā)揮之前，買房者持幣觀望的心態(tài)將會增強，導(dǎo)致在未來一段時間市場溫度可能有所下降。”據(jù)新華社