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      京滬渝同出"國五條"細則 專家點評"地方版"焦點問題

      作者:張 遙 來源:揚子晚報
      2013-03-31 07:24:00

      揚子晚報訊(記者 王燁) 北京、上海、重慶三大城市昨日先后公布落實“國五條”的實施細則,也讓江蘇老百姓對省細則的出臺多了一份期待。據(jù)了解,我省的貫徹“國五條”文件預(yù)計將于今天在省政府官方網(wǎng)站發(fā)布。業(yè)內(nèi)人士分析,與已經(jīng)公開的廣東、北京、上海、重慶四地“國五條”細則相比,江蘇的文件可能更接近廣東版,以原則性的要求為主。

      據(jù)相關(guān)人士介紹,在3月1日,國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(即俗稱的“國五條細則”)之后,省政府迅速召集住建、國土、財政、稅務(wù)等十多個相關(guān)部門研究起草我省貫徹落實的方案。經(jīng)過了一個月的商討醞釀,目前文件已基本完成,只待發(fā)布實施。而根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,地方應(yīng)在3月底前完成“國五條”的“落地”,預(yù)計我省細則也將于今天,通過省政府官方網(wǎng)站公開發(fā)布。

      到目前為止,全國各省、市、自治區(qū)中,已有廣東、北京、上海、重慶四省市公布了“國五條”地方實施細則,相比率先落實的廣東版細則,京滬兩地的細則基調(diào)要嚴(yán)厲一些,北京的嚴(yán)厲主要體現(xiàn)在對單身人士禁購二套房和進一步提高二套房貸首付款比例上;上海的嚴(yán)厲主要體現(xiàn)在差別化信貸;而重慶細則基本是對國五條的重申。

      蘇版細則會是什么模樣?業(yè)內(nèi)人士分析,可能更接近廣東版。北京、上海、重慶作為直轄市,實際上已是貫徹落實“國五條”的“終端”,必須有實實在在的可操作的措施,比如3月31日起嚴(yán)格執(zhí)行20%個稅,單身人士限購一套房。而江蘇細則作為省一級的貫徹文件,起到的是承上啟下的作用,可能更多以原則性的要求為主,重在強調(diào)、重申。出臺具體措施,比如20%個稅怎么收、何時收,這種可能性并不大。

      昨天,有媒體報道稱,江蘇細則弱化20%個稅,有知情人士表示不可能?!敖K的細則是堅決貫徹、嚴(yán)格落實‘國五條’的,不可能弱化其中一項?!睋?jù)了解,文件將會對“國五條”的諸多要求一一對應(yīng),涉及房價控制目標(biāo)、限購、20%個稅、保障房建設(shè)、增加普通商品住宅用地供應(yīng)等等。另據(jù)了解,在省細則公布實施之后,各市還將結(jié)合實際,進一步研究制定地方實施細則,高淳溧水兩新區(qū)是否限購,20%個稅何時嚴(yán)格開征,預(yù)計可在南京細則中找到答案。

      重點對比

      20%個稅,京滬渝粵版與國五條原版比較

      國五條細則:稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合,對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

      北京版:對3月31日以后完成網(wǎng)上簽約的二手房交易,通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的,依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征個人所得稅。不能核實房屋原值的,依法按照核定征收方式計征個人所得稅。與此同時,為支持和保護自住改善型需求,對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房的,繼續(xù)實施免征個人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

      上海版:稅務(wù)、房屋管理部門要密切配合,對出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

      重慶版:對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

      廣東版:“二手房轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格按差額計征20%個稅”未具體體現(xiàn),僅以一句“房價過快上漲的地區(qū)要嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文關(guān)于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定”做了表述。

      專家解讀>>>

      南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華:上海、重慶版幾乎就是原文照抄,而北京版則增加了許多新提法。關(guān)于個稅的征收方法有兩種,一種是按利差20%計征的查驗征收,一種是按轉(zhuǎn)讓價1%計征的核定征收。在國五條細則原文中,僅表述了查驗征收的方法,而北京版則“把話說完整了”。此外,北京版還首次寫明了時間表,即3月31日為時間節(jié)點。

      上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭:北京版中關(guān)于個稅20%的條款還是比較嚴(yán)厲的。北京稅務(wù)局從2005年開始建立相關(guān)信息系統(tǒng),之前的商品房、房改房、福利房、集資房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等多無原值可查,恐怕屆時還得按總額1%的方式征收。

      揚子晚報記者 馬祚波

      焦點詳解

      個稅

      20%個稅怎么征 各地還是保留著懸念

      樓市專家評點京滬渝版“國五條”細則

      從昨天下午4點到晚上9點多,北京、上海、重慶三地的“國五條”落地政策相繼出臺,引發(fā)市場人士與眾多市民的強烈關(guān)注。記者昨晚連線多位業(yè)內(nèi)人士,請他們談?wù)勛约貉壑械木灏鎳鍡l細則究竟什么樣,哪一些條款值得南京版借鑒。

      總體印象:

      驚喜有余,亮點不足

      南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華表示,北京、上海和重慶繼廣東之后,給出了明確的城市落地樣本,但是依然缺乏有效對策,這一點與廣東省的落地細則頗為相似?!氨热绫本┌骊P(guān)于房產(chǎn)稅的問題,還有20%個稅的問題,有涉及,但是沒有具體操作辦法?!眳窍枞A認(rèn)為,這也并非地方政府不“給力”,而是有些政策的制定與出臺必須有中央相關(guān)部門的配合與規(guī)范,國稅總局至今也沒有關(guān)于20%個稅如何征收的具體說法,令地方政府左右為難。

      談及“驚喜”,南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝表示,北京版的細則是最實在的,有不少新提法,如單身人士限購,明確提出要提高二套房首付款比例等等,這都是在既往政策的基礎(chǔ)上有所“加碼”,如果真正落地并嚴(yán)格執(zhí)行,相信會對樓市有較大沖擊。而上海版的“國五條”細則則被認(rèn)為是簡單的“復(fù)制粘貼”,一些提法與國務(wù)院的細則完全吻合,難免讓人感覺乏味。至于重慶版的國五條細則也亮點不足,細化的條款不多。

      特別是20%個稅的征收問題,三地都提到了,北京還公布了嚴(yán)格開征的時間表,但依然留下很多懸念,比如哪些費用可以作為稅前抵扣,還不是很明確,這也為政策的真正實施帶來了不確定因素。

      南京借鑒:

      20%個稅還得嚴(yán)格征

      中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛表示,目前已經(jīng)出臺的廣東、北京、上海和重慶落地細則都大同小異,可以看到地方政府與中央的博弈仍在進行當(dāng)中,比如關(guān)于“賣房所得征收20%個稅”依舊是嚴(yán)格執(zhí)行,而沒有明確具體的征收對象、起征點范圍,執(zhí)行的難度還是很大。胡志剛表示,江蘇版以及南京版的細則落地依舊不會有大的亮點,可借鑒的應(yīng)該是北京版中的個稅條款以及房價控制目標(biāo),宜粗不宜細。

      吳翔華認(rèn)為,南京細則應(yīng)該基本和北京、上海出臺的差不多,“兩個一線城市率先出臺的細則,其實已經(jīng)是為其他城市作出了范本”。

      吉合田房地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長石旭升認(rèn)為,北京細則當(dāng)中對單身人士禁購二套房,這一點還是比較“狠”的。南京的細則應(yīng)該不會這么狠,但是差額20%的個稅應(yīng)該還是會嚴(yán)格執(zhí)行的。

      揚子晚報記者 馬祚波

      限購

      單身限購一套房會不會引發(fā)假結(jié)婚?

      專家表示風(fēng)險太大,小心房子被人分走一半

      昨天公布的北京版“國五條”細則再出重拳,京籍成年單身人士禁止購買第二套房,被不少人認(rèn)為是給限購加碼。揚子晚報官方微博發(fā)布該條信息后,不少“圍觀”網(wǎng)友開玩笑稱將引發(fā)人們“假結(jié)婚”來買房。不過業(yè)內(nèi)專家提醒,假結(jié)婚買房的風(fēng)險實在大了點。

      為買二套房假結(jié)婚?

      太不靠譜

      對“假結(jié)婚”問題,業(yè)內(nèi)專家表示從理論上看網(wǎng)友的猜測不無道理,但“假結(jié)婚”的風(fēng)險比“假離婚”大太多,實際可操作性太低。

      首先按照目前的婚姻法解釋,如無特別約定,婚前買房并不由夫妻雙方共有,但婚后購買的房產(chǎn)則屬夫妻兩人共同所有。業(yè)內(nèi)專家表示,如果為了買二套房而跟一個無感情基礎(chǔ)的人假結(jié)婚,等于自動分給對方一半房產(chǎn),即便之前已進行私下的約定,也很可能會造成法律糾紛。畢竟“假離婚”只牽扯到夫妻雙方,而“假結(jié)婚”則牽扯到外人,要十分謹(jǐn)慎。

      此外,通過“假結(jié)婚”來買二套房的動機也值得商榷。江蘇省房協(xié)房地產(chǎn)研究所所長李智表示,作為單身人士,如果只是用來自住,一般買一套房就足夠用了。這項政策對單身人士的影響可能只是改善時只能賣舊買新,有了時間差。

      防止“假離婚”?

      可能沒效果

      京籍單身人士禁購二套房這條公布后,也有網(wǎng)友認(rèn)為這是為了防止通過“假離婚”來繞過限購令買房。但細想不難發(fā)現(xiàn)這一點無法做到。因為既然決定暫時離婚來取得買房資格,就沒必要留一套房在自己手里,把現(xiàn)有房產(chǎn)都分給對方,“凈身出戶”,這樣不但擁有新購房資格,之前沒貸過款的話還能夠享受到首付三成的優(yōu)惠?!斑@項政策顯然是為了打擊投資需求”,李智評價說。

      專家分析:南京限制單身買房可能性不大

      未來南京的細則可能出臺這樣的規(guī)定嗎?李智表示可能性不大。李智認(rèn)為,目前南京的房價上漲速度遠遠趕不上北京。北京作為特大型城市,非本籍人口過多,即便一直控制戶口,限購控漲任務(wù)也非常艱巨,以往每次出臺調(diào)控,北京的政策都要比其他城市更嚴(yán)格。相比之下,南京的壓力遠沒有北京那么大。

      南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝則認(rèn)為,京版對單身人士禁購二套房實際上也是加強限購的一種,雖然南京出臺類似政策的可能性很小,但不排除有其他加強限購的舉措。

      揚子晚報記者 張 遙

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