新華視點(diǎn):“地王”再現(xiàn),背后有何玄機(jī)?

新華網(wǎng)北京１２月１３日電（記者　楊玉華、魏宗凱、徐海波）萬(wàn)科、綠地等四家公司１２日聯(lián)合以５４.３億元的底價(jià)拿下上海南站商務(wù)區(qū)地塊，樓板價(jià)１.１萬(wàn)元/平方米，此地塊成為上海今年以來(lái)的新總價(jià)“地王”。這是自１１月２７日以來(lái)短短半個(gè)月內(nèi)，誕生的第８?jìng)€(gè)“地王”。

歲末“地王”頻現(xiàn)，引發(fā)人們對(duì)未來(lái)樓市的重重猜想。新一輪“地王熱”將會(huì)給樓市帶來(lái)哪些影響？是否意味著樓市進(jìn)入觸底反彈上行通道？“新華視點(diǎn)”記者就此進(jìn)行了追蹤。

“地王”頻現(xiàn)　房?jī)r(jià)又要開始吹“泡泡”？

自１１月２７日至１２月１２日，半個(gè)月里，從一線城市北京、上海到二線城市南京、蘇州，土地市場(chǎng)相繼誕生了８處“地王”。一度淡出人們視野的“地王”一詞強(qiáng)勢(shì)回歸，讓不少正在觀望的購(gòu)房者有些恐慌：平均每?jī)商炀统鲆粋€(gè)“地王”，２０１０年那輪“地王”扎堆出現(xiàn)后房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，這是房?jī)r(jià)又要開始上漲的信號(hào)嗎？地產(chǎn)中介的判斷則更加直接：“面粉”漲價(jià)，“面包”當(dāng)然也要漲價(jià)了。

一些樓市新動(dòng)向則更增添了這種擔(dān)憂。數(shù)據(jù)顯示，自９月以來(lái)全國(guó)７０個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市逐月小幅增加。１１月全國(guó)１００個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比仍繼續(xù)上漲，北京、上海等十大重點(diǎn)城市今年以來(lái)首次出現(xiàn)同比、環(huán)比雙上漲，部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)甚至超過(guò)調(diào)控前。

“地王”頻出，房?jī)r(jià)翹尾――樓市就此觸底反彈要“由冬入春”了？

“‘地王’不具有風(fēng)向標(biāo)意義?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹等專家認(rèn)為，從此輪“地王”的特點(diǎn)看，不能就此判斷房?jī)r(jià)就要大漲。

――地塊稀缺性較強(qiáng)，不具備普漲條件。

“購(gòu)房者對(duì)地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的擔(dān)憂很自然，但市場(chǎng)環(huán)境與兩年前大不同?！敝袊?guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，一部分優(yōu)質(zhì)地塊賣出高價(jià)并不能代表整體房?jī)r(jià)水平，與地塊本身的稀缺性關(guān)系更大。

據(jù)了解，此輪誕生的地王多為中心區(qū)域稀缺地塊，且面積相對(duì)較大，一些地塊的起拍價(jià)就已經(jīng)是“地王價(jià)”。如１１月２７日，北京市國(guó)土資源局掛牌出讓朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路８號(hào)一地塊，掛牌出讓起始價(jià)為２０億元，建筑控制規(guī)模５９１５２平方米，以此計(jì)算，起始樓面價(jià)即高達(dá)３．３８萬(wàn)元／平方米。

――即便是地王價(jià)格創(chuàng)新高，但多是“貼底價(jià)”成交。

一般判斷“地王”的標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)，一是區(qū)域性土地單價(jià)破歷史最高，二是溢價(jià)率超過(guò)１００％。據(jù)了解，１２日誕生的上?！暗赝酢迸馁u起始總價(jià)為５４.３億元，起始樓板價(jià)約為１.１萬(wàn)元左右/平方米。而最終成交價(jià)也是５４．３億元，屬于“貼底價(jià)”成交。

新城控股執(zhí)行董事、副總裁譚為民認(rèn)為，從這一波土地成交的溢價(jià)率來(lái)看，并不算太高，有的雖然是“地王”，但基本上是底價(jià)成交，與上一輪“地王”集中出現(xiàn)時(shí)相比價(jià)格較為合理，土地市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)“泡沫”。

――樓市調(diào)控力度仍然不減。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭等專家認(rèn)為，當(dāng)前樓市只能算是“暖冬”，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲的可能性不大。調(diào)控政策不會(huì)放松以及庫(kù)存壓力，都是制約房?jī)r(jià)上漲的阻力?！暗赝酢痹殉霈F(xiàn)只是開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較為樂(lè)觀，仍很難在短時(shí)間內(nèi)改變樓市“冬天”的現(xiàn)狀。