馮海寧
今年前三季度土地供應(yīng)負(fù)增長。來自國土部的數(shù)據(jù)顯示，前三季度落實住房用地供應(yīng)量為8.3萬公頃，占全年供應(yīng)計劃落實的52.1%，同比減少17%。土地供應(yīng)負(fù)增長的原因并不復(fù)雜，主要是受上半年樓市景氣度影響，不僅開發(fā)商信心不足，而且拿地資金也有限，再加上地價水平欠合理，拖累了前三季度的土地供應(yīng)量。但從第三季度起，土地市場情況大不一樣了。
據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，第三季度，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢等全國10個主要城市，土地市場成交規(guī)劃建筑面積為7560.4萬平方米，環(huán)比第二季度上漲70.1%，總土地出讓金為1352億元，環(huán)比上漲123.8%，翻了一倍有余。其中一線城市住宅用地土地出讓金更是環(huán)比大漲355.7%。也就是說，如果不是第三季度“突飛猛進”來拉動，前三季度土地供應(yīng)負(fù)增長的情況會更糟糕。
土地市場在第三季度快速升溫，首先是因為樓市量價齊漲，給了開發(fā)商信心；其次，銀根放松和銷售回款，讓開發(fā)商有了拿地的本錢。尤其是地方政府突然加大了推地量，讓地價趨于合理。比如，今年8月25日，溫州市一次性就推出52宗共計3220畝土地，相當(dāng)于過去幾年溫州市出讓土地的總和。有開發(fā)商感嘆，部分區(qū)域的地塊價格幾乎回到了2008年。所以，不少開發(fā)商加緊低價補倉。
盡管第三季度“突飛猛進”，但前三季度土地供應(yīng)還是處于負(fù)增長，土地供應(yīng)量只占全年供應(yīng)計劃的52.1%。即使第四季度繼續(xù)發(fā)力，顯然還是完不成全年的供地計劃。筆者注意到，國土部門已經(jīng)意識到全年供地計劃難以完成，在其發(fā)布的《2012年1～6月份全國住房用地供應(yīng)計劃調(diào)整與落實情況》中，將全年住房供地計劃調(diào)整為15.93萬公頃，其中20個地區(qū)計劃供應(yīng)量相比年初目標(biāo)有所下降。
如果國土部某專家透露的“國土部督促地方加快供地，未完成計劃將遭受懲罰”的消息屬實，顯然是擔(dān)心下調(diào)土地供應(yīng)計劃后，地方仍然完不成制定的目標(biāo)。或者說，國土部門擔(dān)心土地供應(yīng)量不足會影響房價，因而督促地方加快供地。
的確，土地供應(yīng)量最終會影響房屋供應(yīng)量，進而影響房價，當(dāng)然，也不排除會影響樓市穩(wěn)定發(fā)展和宏觀調(diào)控成效的可能。但是在目前情況下，并非所有土地都會進入樓市，在某些二、三線城市，囤地、空置房現(xiàn)象依然存在，而且有些土地交易已經(jīng)淪為資本市場的工具。因此，并不能認(rèn)定地方土地放量，一定會沖擊房地產(chǎn)市場。近來地產(chǎn)大佬任志強再次拋出“房價暴漲說”，以土地供應(yīng)負(fù)增長為由，也略顯片面。
在筆者看來，土地供應(yīng)多少才算合理，不能只以年初確定的目標(biāo)或者調(diào)整后的目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，也不能簡單地與去年同期進行對比，而應(yīng)該以今年的市場實際需求為標(biāo)準(zhǔn)，即按需供應(yīng)。人為制定的標(biāo)準(zhǔn)只是一種計劃，但計劃往往趕不上變化，在落實計劃過程中存在很多變數(shù)，有的是因為政策，有的是因為市場。因而，不必一定要完成土地供應(yīng)任務(wù)。
如果強制完成土地供應(yīng)任務(wù)，既有可能導(dǎo)致多賣地、快賣地、早賣地、賤賣地，犧牲了子孫后代的利益；也有可能造成開發(fā)商早囤地、多囤地進而多圈錢的惡性循環(huán)，對土地資源是嚴(yán)重浪費。目前，最重要的任務(wù)是，要對開發(fā)商的土地儲備和開發(fā)情況進行摸底，然后調(diào)整土地政策。另外，土地指標(biāo)分配，東西部地區(qū)差異很大，東部指標(biāo)不夠用，而西部卻用不完。這種情況有待改變，應(yīng)按照各地實際需要調(diào)整土地指標(biāo)分配。
