[提要] 大型房企頻頻高價(jià)拿地，對(duì)于目前的市場會(huì)帶來哪些影響，這是否意味著房價(jià)的下降又成了一場“鏡花水月”？
在全國住宅市場有所降溫的同時(shí)，上周土地市場卻開始逆勢而起，大型房企的雄壯身影頻繁晃動(dòng)。10日，在45億元拿下濱江“地王”后，央企保利連續(xù)3天以98.79億元的總價(jià)拿下三宗地塊，申城“銀十”土地市場首周成交115.61億元?！?/p>
保利等大型房企頻頻高價(jià)拿地，對(duì)于目前的市場會(huì)帶來哪些影響，這是否意味著房價(jià)的下降又成了一場“鏡花水月”？
清計(jì)劃增收入 地方政府加速推地
上周五隨著楊浦平?jīng)鼋值?2、23街坊商住辦地塊被保利旗下子公司――上海盛垣房地產(chǎn)公司以32.59億元競得。短短一周內(nèi)上海土地市場成功出讓5宗土地，出讓金的總額高達(dá)115.61億。
“這么高的價(jià)格，實(shí)際上仔細(xì)看不難發(fā)現(xiàn)，地塊均屬于今年推地中難得一見的優(yōu)勢區(qū)域地塊，因此價(jià)格高并不意外。 ”復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民分析道。但他提醒，如此密集的在下半年出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)地塊，其主要原因還是市場復(fù)蘇，地方政府清理土地出讓計(jì)劃，再加上對(duì)土地財(cái)政的依賴，使得最近政府在加速推地。此外，信貸松動(dòng)、樓市復(fù)蘇導(dǎo)致開發(fā)商預(yù)期轉(zhuǎn)變，看多情緒占主流土地需求有所增加?！?/p>
進(jìn)入三季度，本市推地速度明顯加快。統(tǒng)計(jì)顯示，三季度上海經(jīng)營性用地成交面積195.17萬平方米，占前三季度成交總面積的48%，相當(dāng)于上半年土地成交面積的總和。成交金額方面，2012年三季度經(jīng)營性用地土地出讓金共計(jì)217.15億元，環(huán)比增加176.77%。其中住宅用地出讓金109.43億元?！?/p>
與此同時(shí)，三季度奉賢、松江、金山三區(qū)舉行土地推介會(huì)，合計(jì)推地838萬平方米。其中松江區(qū)推地75幅共計(jì)384.78萬平方米，金山區(qū)推地14幅共計(jì)90萬平方米，奉賢區(qū)推出土地363.77萬平方米。就在濱江地王誕生的同一天，中心城區(qū)靜安區(qū)也舉行了60號(hào)地塊的推介會(huì)，漢斯、和黃、中信泰富、SOHO這些國際國內(nèi)大公司悉數(shù)到場?！?/p>
一名上海土地規(guī)劃管理部門工作人員也向記者表示，政府賣地也是有出貨窗口的，土地出讓也要看市場需求。由于上半年土地市場較為冷清，開發(fā)商拿地意愿不高，就算推地也賣不出好價(jià)錢，還不如不推。而通過上半年的銷售回籠了資金，開發(fā)商現(xiàn)在有能力也有愿望拿地了，地方政府此時(shí)推地，可謂供需雙方一拍即合?！?/p>
事實(shí)上，除了上海，北京廣州等主要一二線城市也紛紛加大土地市場供應(yīng)。據(jù)廣州國土局官網(wǎng)顯示，在9月30日一天內(nèi)就推出了位于廣州中新知識(shí)城六宗宅地，粗略計(jì)算其起拍總價(jià)達(dá)到約10.8億元，總建筑面積達(dá)到127.1萬平方米?！?/p>
房企大佬補(bǔ)倉競相競購 土地價(jià)格悄然被推高
值得一提的是，此次土地市場井噴背后活躍的幾乎清一色是大型房企，其中尤以萬科、保利等龍頭企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，統(tǒng)計(jì)顯示，萬科、中海、保利等標(biāo)桿房企在三季度的購買土地金額已超過600億元?！?/p>
進(jìn)入四季度，面對(duì)諸多優(yōu)質(zhì)地塊，大牌房企出手也越來越闊綽。 10月10日，保地產(chǎn)利聯(lián)手信保（天津）股權(quán)投資基金45億奪得上海徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01商住辦地塊，創(chuàng)下了上海今年的總價(jià)地王。而就在同一天，保利聯(lián)手萬科，摘得長沙濱江新城B7地塊，總價(jià)高達(dá)32.56億元。在隨后的10月11日，保利地產(chǎn)聯(lián)手融創(chuàng)，21.24億奪得森蘭外高橋南部國際社區(qū)A10-1、A10-2、A10-3地塊。自此，短短兩天時(shí)間，保利地產(chǎn)聯(lián)手合作伙伴，已拿地近百億?！?/p>
就在保利地產(chǎn)瘋狂飆地的同時(shí)，10月12日，保利地產(chǎn)的兄弟公司保利置業(yè)以32.59億的總價(jià)，競得上海楊浦區(qū)平?jīng)鼋值郎套〉貕K。短短三天之內(nèi)，上海成交了三宗總價(jià)超20億的地塊。而央企保利集團(tuán)一周時(shí)間，光買地就花掉了超過100億元。
對(duì)此研究經(jīng)理?xiàng)畛壳嗵寡裕据喺{(diào)控已持續(xù)兩年，兩年期間絕大多數(shù)大型房企在投資環(huán)節(jié)都表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度，這導(dǎo)致了在當(dāng)前這個(gè)時(shí)間上，相當(dāng)一部分企業(yè)的土地儲(chǔ)備，尤其是在重點(diǎn)城市的土地儲(chǔ)備出現(xiàn)了短缺。而隨著在保利之前，包括萬科在內(nèi)的品牌企業(yè)自下半年以來開始大手筆的在全國范圍內(nèi)購地，聯(lián)系這次保利的高調(diào)亮相，可以想見目前房地產(chǎn)企業(yè)將集中進(jìn)入一輪補(bǔ)土地庫存的時(shí)間點(diǎn)?！?/p>
房企大佬補(bǔ)倉競相摟“地王”，帶動(dòng)了土地價(jià)格的上漲。據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，上海9月推出宅地14宗，推出面積達(dá)81萬平方米，成功出讓宅地溢價(jià)率均為13%，環(huán)比上月上漲9個(gè)百分點(diǎn)，而北京共計(jì)推出宅地13宗，高達(dá)105萬平方米，起拍樓面地價(jià)6288元/平方米，成功出讓的宅地溢價(jià)率達(dá)30%；同樣廣州也加大推出，已出讓宅地平均溢價(jià)率達(dá)17%。
高地價(jià)托住周邊二手樓市 兩年后或?qū)⒃偻聘叻績r(jià)
央企豪爽拿地，也使得“地王”周邊二手市場開始出現(xiàn)發(fā)酵反應(yīng)。 “‘地王’一出，一些原本有溢價(jià)空間的二手房再度堅(jiān)挺了。 ”德佑房產(chǎn)南濱店物業(yè)顧問小馮向記者說道。
他向記者透露，在濱江地王周邊目前有海珀旭暉、尚海灣豪庭等兩個(gè)在售住宅項(xiàng)目，二手市場主要以尚海灣豪庭為主，雖然目前市場溢價(jià)空間在5%左右，但是仍有客戶擔(dān)心房價(jià)會(huì)下跌，還在猶豫未出手購房。 “‘地王’的消息出來后，我聯(lián)系了多個(gè)有意向的購房者，他們也對(duì)這個(gè)消息趕興趣，很明顯大型房企參與競拍，品牌房企入駐這片區(qū)，是看重濱江板塊的潛力，未來房價(jià)不會(huì)下降。”小馮分析道。他還向記者透露，一些房東在聽聞“地王”消息后，也在考慮縮小溢價(jià)空間。 “他們感覺不能賣虧了。 ”
除徐匯濱江地區(qū)，9月底中電投資以20.5億元的總價(jià)拍得黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊，成為目前滬上今年的單價(jià)地王，受此消息影響，近期周邊板塊的二手房市場出現(xiàn)部分跳價(jià)行為。漢宇地產(chǎn)置業(yè)顧問陳華向記者抱怨，自己的一個(gè)客戶就是被業(yè)主臨時(shí)跳價(jià)10萬元給攪了。 “‘地王’讓房東賣房心態(tài)發(fā)生了變化。 ”
“近期北京、上海、廣州地王項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)，兩年后，這些‘地王’有可能再度推高房價(jià)。 ”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉判斷道。他表示，以上海為例，市中心土地資源的稀缺性、土地市場價(jià)格相對(duì)較低、市中心中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁及抗跌性能力強(qiáng)等多因素導(dǎo)致龍頭開發(fā)企業(yè)看好這些地塊的推出。這在一定程度上導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)資源向龍頭開發(fā)企業(yè)不斷集中的趨勢，市場集中度也會(huì)伴隨著市場的發(fā)展逐漸提高。
“不過，在未來兩年之后，這些市中心中高端項(xiàng)目將集中入市，盡管這些中高端品質(zhì)項(xiàng)目的集中打造將突出這些企業(yè)在市場當(dāng)中的品牌影響力，但是，整個(gè)市場均價(jià)有可能因此在未來由于這些項(xiàng)目的集中入市而再度推高。 ”張宏偉認(rèn)為，在他看來，一方面是兩年后的房地產(chǎn)市場有可能因?yàn)檫@些結(jié)構(gòu)性成交變化因素而將均價(jià)推高，均價(jià)推高及高端項(xiàng)目的成交帶動(dòng)整個(gè)市場普遍漲價(jià)，從而整個(gè)市場進(jìn)入漲價(jià)周期；另一方面房地產(chǎn)市場基本面兩年后應(yīng)該恢復(fù)到正常的合理的增長周期，這個(gè)周期內(nèi)這些高端項(xiàng)目的入市會(huì)炒熱房地產(chǎn)市場，從而影響市場價(jià)格價(jià)格走勢。
國土部監(jiān)控房企逆勢奪地樓市 調(diào)控收緊擔(dān)憂再起
面對(duì)大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“逆勢奪地”的跡象，有消息稱，作為土地市場主管部門的國土資源部已經(jīng)開始部署對(duì)高價(jià)拿地的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)測和調(diào)查，而這之中亦包括部分中央國資委直屬企業(yè)。
上周五，國土部網(wǎng)站刊登了《第四季度土地市場仍將平穩(wěn)運(yùn)行》的報(bào)道，報(bào)道稱第三季度房地產(chǎn)和住房用地供應(yīng)量出現(xiàn)一定程度回升，但全面反彈動(dòng)力不足，未來土地市場仍將“穩(wěn)”字當(dāng)頭。而來自《中國經(jīng)營報(bào)》援引國土資源部一位不愿具名的官員透露，國土資源部黨組書記、部長徐紹史已經(jīng)在相關(guān)會(huì)議上對(duì)土地市場工作做出部署。國土資源部土地利用司、執(zhí)法監(jiān)察局等司局已經(jīng)開始進(jìn)行有關(guān)監(jiān)控和調(diào)查的落實(shí)工作。徐紹史特別強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控、確保土地市場平穩(wěn)。
而按照工作慣例，目前，國土資源部已經(jīng)開始調(diào)取相關(guān)土地成交的數(shù)據(jù)和有關(guān)檔案記錄，核查其間是否存在與國土資源部此前出臺(tái)相關(guān)規(guī)定不符的交易行為。在此之前，北京萬柳地塊由于其溢價(jià)預(yù)期較高，國土資源部已要求該地塊在出讓之前，就包含“成交價(jià)格上限”在內(nèi)的有關(guān)信息，事先向國土資源部備案。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對(duì)于近期“地王”再現(xiàn)江湖的情況有所擔(dān)憂。他坦言，此輪“地王”熱特別是國企央企的“地王”熱，在房地產(chǎn)市場仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，不是一件好事情。因?yàn)榈貎r(jià)是房價(jià)的主要成本，因此，只要什么地方有個(gè)“地王”出現(xiàn)，那里的房價(jià)立刻應(yīng)聲而漲，這對(duì)于調(diào)控預(yù)期有所影響，雖然在目前的調(diào)控下，暴漲的可能性不大，但是樓市預(yù)期的變化，可能會(huì)使得游資再度盯上房地產(chǎn)。張宏偉則認(rèn)為，土地市場正在醞釀2009-2010年土地市場復(fù)蘇的行情，使得這極有可能是市場走向出現(xiàn)偏差，調(diào)控效果功虧一簣，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊。
