據(jù)《新聞晨報》報道，又到一年“金九”時，開發(fā)商的推盤攻勢從8月底就已開始。而且這次“金九”可能不再是小戶型房源獨領風騷了。不少改善型樓盤的開發(fā)商選擇在8月底的這段時間內(nèi)少量推盤，維持其項目的市場關(guān)注度，好為9月的發(fā)力銷售打好基礎，但價格因素仍然排在第一。
久違黃浦推新盤：均價最高11萬/平方米
傳統(tǒng)的市中心區(qū)域――黃浦、靜安、虹口、閘北等區(qū)由于土地資源稀缺，新盤推盤量一直很少，網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，黃浦可售新盤僅剩456套，靜安僅461套，而虹口只剩203套。而“金九銀十”期間，多個中心城區(qū)都有望“久旱逢甘霖”。
按照慣例，9月新盤仍舊是郊區(qū)房源唱主角。根據(jù)新浪樂居樓盤中心統(tǒng)計，9月將有36個樓盤預開盤。值得一提的是，久違的中心城區(qū)新盤在9月也將有“新生力量”登場。鮮有新盤推出的黃浦區(qū)，9月就將有兩個項目推出新房源，分別是綠城黃浦灣和中福浦江匯。
兩個項目同位于浦西濱江板塊，產(chǎn)品有各自的風格，定位不同，綠城黃浦灣主推280-400平方米的精裝大平層，產(chǎn)品主要定位為純大戶型住宅小區(qū)，更適合追求居住品質(zhì)的改善型購房群體。中福浦江匯主推45-70平方米的一房兩房以及90-120平方米的三房。
此外，閘北的大寧瑞仕花園、慧芝湖花園三期、華僑城蘇河灣；楊浦五角場的江灣翰林、徐匯的尚海灣豪庭等項目都有望推出新房源。據(jù)稱，這些中心城區(qū)的新盤除綠城黃浦灣均價高達11萬元/平方米外，其余的都在3.5萬-4萬元/平方米不等。
中高端新盤半壁江山：總價高面積大
與以往“金九”小戶型剛需盤唱主角不同，從目前情況來看，8月底9月初，一批中高端項目蓄勢待發(fā)，占到新推房源的半壁江山。
縱觀整個“金九銀十”，面積大、總價高的改善型房源體量不小，綠城黃浦灣、江灣翰林、華僑城蘇河灣等主推的都是大戶型為主。
日前記者來到江灣翰林，這個樓盤預計九十月份開盤，首次開盤推出200多套房源，主推157平方米到215平方米的大平層房型。
現(xiàn)場的銷售人員表示，首次開盤的優(yōu)惠力度較大，客戶若提前辦理一張瑞安薈的“智尊”的話，每天可以送500點積分，在買房時可以抵500元現(xiàn)金。同時，樓盤每個星期基本都會舉辦一次活動，持卡參加一次活動就可獲得5000到10000點的積分?！斑@張卡是越早辦越合算，活動不一定要辦卡人親自參加，只要親人朋友持有該卡來參加活動都可以獲得積分?！变N售人員向記者解釋道。
另外，開盤當天預訂房子的話也可以獲得一定的優(yōu)惠。由于江灣翰林臨近高校區(qū)，又位于地鐵10號線附近，所以人氣較高?！耙驗橄肟捶康娜吮容^多，需要看樣板房的話，最好提前一兩天聯(lián)系我們銷售人員來預約?！币幻N售人員表示，“樓盤潛在的客戶大多是附近高校的教師”。
在人人必爭的九十月份，樓盤需要獲取較好的成交，價格的絕對優(yōu)勢是必不可少的。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在9月預開盤的36個項目中，僅有6個項目明確開盤時會有優(yōu)惠措施，所占比例不到兩成。明確優(yōu)惠的樓盤有嘉怡水岸、朗詩未來樹、浦江坤庭、西上海君廷、白銀時代和明園森林都市三期涵翠苑。截至目前，優(yōu)惠幅度最大的是浦江坤庭，辦VIP卡別墅可優(yōu)惠15萬元，公寓項目優(yōu)惠幅度最大的是位于閔行區(qū)的嘉怡水岸，主推90平方米的兩房，購買E金券可享6萬元優(yōu)惠。當然，實際優(yōu)惠樓盤數(shù)量、力度可能都會根據(jù)銷售情況而調(diào)整。
二手房：讓價10%就會排隊看房
盡管7月二手房成交量創(chuàng)下近一年多來的新高，但是進入8月以來，與持續(xù)的高溫相反，二手房市場卻出現(xiàn)了降溫的趨勢。根據(jù)各中介公司的統(tǒng)計，8月至今市區(qū)二手房成交量相比7月同期下滑15%-25%不等，看房的人也減少了許多。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認為，6、7月的成交高峰既消化掉了一批高性價比的房源，又“消耗”了大量較為迫切的購房者，加上全市二手房掛牌量明顯下跌，所以自然也就后繼乏力了。
目前，不少區(qū)域的二手房市場出現(xiàn)了雙向觀望的尷尬局面，一方面，房東除非急需現(xiàn)金，否則不會對價格做出太大讓步。另一方面，目前購房者的心態(tài)已趨于理性，尤其是7月末“滬六條”的出臺，使得他們的降價預期又有所抬頭
不少一線的經(jīng)理人認為，現(xiàn)在房東心理整體還是往上抬的，用年初的心理價格來買現(xiàn)在的房是不現(xiàn)實的。不過房東肯定不會大幅跳價。二手房要迎來“金九”還是有可能的，只是掛牌量必須跟上。他們預測，二手房九月份的成交量雖可能還是不及七月，但一定能超過八月。
而德佑地產(chǎn)碧云店經(jīng)理丁杰則更為樂觀。“在我們這里，其實現(xiàn)在房東只要稍微肯讓一點價就能賣掉房，能讓價10%的話甚至就會出現(xiàn)排隊看房的情況?！倍〗苷f，其實限購某種程度上也保證了二手房的供應量?！昂芏嗳吮幌拶?，都得先賣房才買房，這樣新增的掛牌量也就得以保證。”
小戶型房源出現(xiàn)“秒殺”
楊浦鞍山板塊的一套50多平方米的小房子，掛牌當晚20多組人看房，隔天上午比掛牌價降兩萬元簽約了。這樣的“秒殺”凸顯了當前市場小戶型房源的吃香。5-7月間全市二手房成交持續(xù)沖高之后，多數(shù)板塊正面臨存量的小戶型房源已多數(shù)被去化、新增掛牌房源不足的情況。
寶山共康泗塘板塊一直是70平方米以下小戶型集中的區(qū)域，買家則主要是首次置業(yè)的剛需，和一些預算有限，想換小兩房的置換客，盡管表面上看各類掛牌房源中，面積70平方米以下的小戶型房源占比為7成，但實際上，8月中上旬期間二手房掛牌量已經(jīng)比上月同期減少了兩成。而且真正有誠意，且按照市價掛牌(公房1.8萬-2萬元/平方米，次新房2.4萬元/平方米左右)的房東較少，所以有效房源實際上并不多、供需矛盾也較為明顯。
也正因如此，如果有性價比高的小戶型房源掛牌出來，便有可能形成“秒殺”的局面。部分中介門店稱，如有品質(zhì)較好，且價格在市場價范圍的房源掛出，一般每個業(yè)務員每天都能帶8個客戶看房；如買家對行情較為了解且房東誠意度較高，一周內(nèi)便可達成交易。
如鞍山板塊45-60平方米的小面積2室戶房源，基本都是將原有1室戶售出再買進的。8月以來此類房源少有新增掛牌，一旦有市價房源推出，一般帶看水平為4-5個客戶/經(jīng)紀人/天，且還會有“秒殺”情況出現(xiàn)。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部分析師黃河滔表示，從截至8月20日二手房掛牌可售數(shù)據(jù)觀察，70平方米以下房源主要集中在浦東、楊浦、虹口、普陀，合計占比達61.8%，建議剛需買家在無特殊要求且預算達標的情況下，可考慮上述區(qū)域的小戶型房源。
