房?jī)r(jià)突然“躥起來(lái)了”
紅五月和紅六月的高成交，帶動(dòng)北京樓市上半年成交總量超過(guò)10萬(wàn)套，讓2012年樓市“最不好的日子”過(guò)去了，也鎖定了2012年上半年“前冷后暖”的格局。
“童小姐，團(tuán)結(jié)湖又出了一套61平方米、南北通透的小三居，業(yè)主報(bào)價(jià)200萬(wàn)元，價(jià)錢有商量?！蓖〗憬拥街薪榈倪@個(gè)電話后，有些無(wú)語(yǔ)了。怎么辦？165萬(wàn)元的時(shí)候都沒(méi)買，現(xiàn)在200萬(wàn)元了，還買嗎？
從現(xiàn)在反過(guò)頭來(lái)看，165萬(wàn)元應(yīng)該是市場(chǎng)的底了，那個(gè)價(jià)格出現(xiàn)在今年春節(jié)后。為了結(jié)婚，童小姐從老家回來(lái)就開始看房。
最初，她看了通州的京貿(mào)國(guó)際城、華業(yè)東方玫瑰，大興的龍湖時(shí)代天街，房山的長(zhǎng)陽(yáng)半島等不少項(xiàng)目。那時(shí)，這些項(xiàng)目中的老項(xiàng)目?jī)r(jià)格還繃著，只有新開盤的龍湖時(shí)代天街價(jià)格比較便宜，均價(jià)12000元。但童小姐覺(jué)得太遠(yuǎn)了，還是決定在離上班地點(diǎn)較近的團(tuán)結(jié)湖區(qū)域買。她看中的61平方米小三居業(yè)主報(bào)價(jià)170萬(wàn)元，砍砍價(jià)165萬(wàn)元能成交?？僧?dāng)時(shí)，童小姐剛開始看房，加上市場(chǎng)低迷，她沒(méi)有敢貿(mào)然出手。
3月、4月份，童小姐關(guān)注的一些郊區(qū)項(xiàng)目開始打折了，比如房山的徜徉集、大興的鴻坤理想城等，都降了一兩千元，而團(tuán)結(jié)湖的房?jī)r(jià)沒(méi)有降，還是170萬(wàn)元左右。這更加堅(jiān)定了童小姐在該區(qū)域買房的決心：城里的房子價(jià)格堅(jiān)挺。
童小姐從中介那里了解到，團(tuán)結(jié)湖在上世紀(jì)80年代大規(guī)模建了一批房，61平方米這種小三居有幾千套，童小姐打算好好挑挑，挑個(gè)價(jià)格、位置、樓層都合適的。
可是，市場(chǎng)沒(méi)有給童小姐這個(gè)機(jī)會(huì)。5月份，這種戶型的房子，業(yè)主報(bào)價(jià)漲到了175萬(wàn)元，沒(méi)有商量。童小姐覺(jué)得價(jià)格高了，沒(méi)買。
6月份，這種戶型漲到了180萬(wàn)元，而且還有漲的趨勢(shì)，童小姐有點(diǎn)扛不住了，決定出手，但由于一些合同細(xì)節(jié)沒(méi)談攏，還是沒(méi)買成。
之后，業(yè)主報(bào)價(jià)一路上漲，185萬(wàn)元、190萬(wàn)元、195萬(wàn)元，甚至有報(bào)出200萬(wàn)元的。一個(gè)月之間，完成了20萬(wàn)元的價(jià)格升級(jí)。價(jià)格離童小姐的心理價(jià)位越來(lái)越遠(yuǎn)。
降息成為“市場(chǎng)拐點(diǎn)”
“價(jià)格的實(shí)際上漲，是從5月份開始的，感覺(jué)一下子就躥起來(lái)了。”童小姐感慨道。5月份，出于宏觀經(jīng)濟(jì)的考慮，央行開始降低存款準(zhǔn)備金率。6月8日，央行又宣布3年來(lái)首次降息。7月5日，又第二次降息。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)：“5月份，是樓市的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，調(diào)控政策的松動(dòng)，特別是信貸政策的調(diào)整，使得購(gòu)房者支付能力增加，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)下探的期待降低，入市的積極性增加，觀望降低。”
另外，房?jī)r(jià)相比調(diào)控之前的確有所下探，特別是4月前，房?jī)r(jià)處于最近兩年的最低點(diǎn)，購(gòu)房者抄底心態(tài)明顯。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫介紹，從市場(chǎng)表現(xiàn)也可以看出，繼前期部分個(gè)案項(xiàng)目深度折扣之后，自3月份以來(lái)整體市場(chǎng)開始進(jìn)入全面深度折扣周期。尤其是以通州、大興、房山、昌平為代表的近郊或遠(yuǎn)郊區(qū)域更是超跌項(xiàng)目頻頻入市，不斷試探區(qū)域底價(jià)，20%至30%的降價(jià)幅度已屬正常，少數(shù)項(xiàng)目更是出現(xiàn)40%至50%的“無(wú)底線”降價(jià)。價(jià)格的大幅下調(diào)直接拉動(dòng)了成交量的回升，2012年除1月、2月份由于假期效應(yīng)成交低迷之外，進(jìn)入3月之后成交開始出現(xiàn)回升，5月、6月份，在降準(zhǔn)、降息的刺激下，成交量更是屢創(chuàng)調(diào)控以來(lái)的新高。3月、4月份與5月、6月份同是成交量上漲，內(nèi)涵不同的是，3月、4月份的成交量是建立在降價(jià)，以價(jià)換量的基礎(chǔ)上。而5月、6月份，房?jī)r(jià)開始微漲了。
以大興天宮院區(qū)域?yàn)槔?月、4月份，龍湖時(shí)代天街的均價(jià)在12500元左右。5月份，周邊的保利春天里，對(duì)外聲稱起價(jià)11500元，但只有個(gè)別戶型，實(shí)際均價(jià)在13500元左右。7月份，春天里二期開盤，均價(jià)14500元。該區(qū)域8月份即將開盤的金融街融匯、中國(guó)水電云立方也在14000元至15000元之間。
入市項(xiàng)目定價(jià)依然會(huì)比較謹(jǐn)慎
對(duì)于下半年樓市的行情，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，5月、6月份，主要城市成交量的全面復(fù)蘇，對(duì)價(jià)格的支撐作用也已經(jīng)體現(xiàn)，房?jī)r(jià)再跌的可能性接近于零。但是因?yàn)樾麻_工全面觸底的影響，7月、8月份淡季推盤量較小，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)的成交量可能環(huán)比輕微回落。全年成交量最高點(diǎn)在9月、10月、11月出現(xiàn)的可能性非常大。整體下半年的市場(chǎng)成交量將會(huì)超過(guò)上半年，在調(diào)控微松的影響下，恐慌性入市量是可以支持目前的成交量繼續(xù)放大20%左右。
需要提醒的是，在限購(gòu)、限貸條件下，雖量?jī)r(jià)必然同漲，但價(jià)格上漲幅度有限。入市項(xiàng)目定價(jià)依然會(huì)比較謹(jǐn)慎。而且一旦出現(xiàn)暴漲，不排除還有政策調(diào)控。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，二手房方面，自5月以來(lái)北京二手住宅成交連續(xù)在1.2萬(wàn)套以上，進(jìn)入7月份后成交再創(chuàng)新高，價(jià)格小幅上漲。按照當(dāng)前的成交趨勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)下半年整體成交量仍較為可觀，但是在限購(gòu)的環(huán)境下，市場(chǎng)成交潛力有限，難有突破性的上漲。價(jià)格也有一定的上漲空間，不過(guò)仍難言反彈。
林倩分析，從歷來(lái)二手房的量?jī)r(jià)關(guān)系上看，成交量突破1.8萬(wàn)套以上，價(jià)格才有大幅上漲的可能，而在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下月均突破1.8萬(wàn)套的可能性不大，因此房?jī)r(jià)并不具備大漲的動(dòng)力。
中經(jīng)聯(lián)秘書長(zhǎng)陳云峰也說(shuō)，他同意“樓市最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了”這種說(shuō)法。當(dāng)前樓市量?jī)r(jià)上漲，尤其是上半年在經(jīng)濟(jì)大勢(shì)以及地方調(diào)控頻出的情況下，政策松綁預(yù)期和樓市回暖預(yù)期都有所加強(qiáng)，下半年房?jī)r(jià)反彈壓力加大。但限購(gòu)有如“一塊板子”壓著，再漲也“漲不過(guò)頭兒”。
