投資海外房產已成為不少國人的夢想。然而，在巨額資金門檻、外匯管制、甄選物業(yè)耗費時間精力，以及出租管理等復雜環(huán)節(jié)考驗下，如何才能有效實現全球房地產投資夢呢？
借助主投REITs(房地產投資信托)的證券投資基金，就可以繞開這些復雜環(huán)節(jié)，參與帝國大廈、萬豪酒店，甚至是一座可以云中漫步的葡萄酒莊園的投資。而悠閑實現這個全球房產投資夢的成本，最低只需要5000元。5000元起，便能參與全球不動產投資，成為投資者進軍不動產的另類通道，受到市場廣泛關注。
國信證券基金分析師張紅霞分析，對國內投資者來說，借助REITs，可以實現5000元低成本投資全球優(yōu)質地產，不僅可以避免海外直接置業(yè)的諸多制約因素，而且可以享受到穩(wěn)定的分紅回報。
中國人已成美國房產第二大買家
經濟穩(wěn)步復蘇、低利率融資成本、全球資本回流等諸多趨勢性因素，決定了美國房地產市場復蘇的確定性。今年以來，以中國為代表的全球富人移民潮，正在加速推漲美國樓市。美國全國房地產經紀人協會6月發(fā)布報告顯示，來自中國買家已成為美國房產的第二大國際買家。不過，房地產投資專業(yè)人士黃文偉表示，輕易去海外買房并不是最好的選擇，而以一個基金的方式進去買REITs，其實優(yōu)于直接購買不動產投資。
黃文偉向記者分析指出，從海外置業(yè)角度看，對大多數人來說，投資REITs比直接投資海外不動產更有優(yōu)勢。首先是解決了國內投資者信息不對稱的劣勢，赴海外選擇勘查物業(yè)耗費時間精力，但REITs篩選物業(yè)由專業(yè)機構負責；其次，各國稅收規(guī)定非常復雜，直接置業(yè)還面臨房價波動帶來的收益風險，以及純投資性購買的后續(xù)出租管理等問題，REITs具有研究優(yōu)勢和管理經驗。
提醒1 美國房地產基金看漲
不少投資者擔心，美國經濟長期低迷，復蘇路程漫長，房地產價格仍在底部徘徊，目前借道國內基金投資REITs是否是最好的時機？對此，海通證券認為，目前美國經濟中長期復蘇概率較大，其房地產價格和租金有望繼續(xù)回升，有利于房地產開發(fā)公司和物業(yè)經營公司基本面盈利的改善。中長期來看，目前投資REITs獲得較好收益的概率較大。彭博數據也顯示，美國房地產市場確實出現逐漸好轉的跡象，公寓型REITs今年第一季的租金收益年增率達5.4%，預估2012年全年的盈余增長率可達10%~12%。
南京證券分析師陳東則分析，除了房地產升值因素，穩(wěn)定現金流分紅回報這一推動REITs的另一個核心因素，也在繼續(xù)發(fā)酵。截至2012年一季度末，All REITs現金分紅回報率達到 4.29%，股票REITs的分紅回報為3.34%，同期標普500指數的分紅收益僅2.14%，美國10年期國債收益率僅2.05%，REITs的分紅收益相對優(yōu)勢明顯。
提醒2 投研團隊是選擇關鍵
海外投資最常見的現象就是水土不服。好買基金研究中心認為，國內機構出海投資，在研究覆蓋廣度和深度，以及一線信息收集與分析上，具有天然的短板。特別是全球房地產投資，更是一項強調投研本土化的課題，因此不是所有基金公司都能勝任。記者通過分時段對比基金凈值與業(yè)績基準漲幅數據后發(fā)現：去年三、四季度先后開始運作的兩只全球房地產基金，“起了大早，趕了晚集”，均在時機選擇上出現較明顯的偏差。因此，投資者如何選擇國內基金公司抄底海外房地產是一個關鍵問題。
國信證券基金分析師張紅霞分析，從現有各類基金的實際運作看，擁有良好的境外投資顧問是比較關鍵的因素。好的境外投資顧問擁有經驗豐富的投研團隊，熟悉各個國家市場情況，能有效跨越制約國內機構的信息障礙。記者發(fā)現，嘉實全球房地產基金在同類基金中，是唯一聘任了境外投資顧問――德意志投資管理美洲公司。該機構是美國證券交易委員會注冊投資顧問。
