中國房地產(chǎn)調(diào)控有“四不”，第一個(gè)叫方向不清，第二個(gè)是目標(biāo)不明，第三是動(dòng)機(jī)不一，第四是效果不佳。
【編者按】
在2012年5月26日-27日舉行的“2012(第四屆)大連·中國經(jīng)濟(jì)論壇”上，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長兼秘書長王永平表達(dá)了自己的觀點(diǎn)。王永平認(rèn)為中國房地產(chǎn)調(diào)控有“四不”，第一個(gè)叫方向不清，第二個(gè)是目標(biāo)不明，第三是動(dòng)機(jī)不一，第四是效果不佳。
此外，王永平認(rèn)為成功的調(diào)控首先表現(xiàn)應(yīng)該是市場是活躍的，對此他提出了三條建議：將房地產(chǎn)調(diào)控短期政策與中長期政策相結(jié)合，調(diào)控中把住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，把市場的調(diào)節(jié)與法制的調(diào)節(jié)相結(jié)合。
以下為中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長兼秘書長王永平演講實(shí)錄：
中國房地產(chǎn)調(diào)控的“四不”
在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢目前比較嚴(yán)峻的情況下，我覺得反思很有必要，現(xiàn)在對調(diào)控的評價(jià)也不一樣，有人認(rèn)為很有成果，很成功，因?yàn)榘逊績r(jià)快速上漲的勢頭遏制住了，我個(gè)人對調(diào)控的看法有四句話，第一個(gè)叫方向不清，第二個(gè)是目標(biāo)不明，第三是動(dòng)機(jī)不一，第四是效果不佳。什么意思呢？目前市場的預(yù)期是不明朗的，這也是為什么市場長期處于焦灼狀態(tài)的原因，將來保障房覆蓋到一定程度之后，我們還要不要市場化的商品房，我們會(huì)不會(huì)取消限購和限價(jià)政策，我們將來的保障房要扮演多重要的一個(gè)角色？要覆蓋多大的比例？將來房地產(chǎn)還是不是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這些問題我們在所有的調(diào)控政策文件和領(lǐng)導(dǎo)講話里面都沒有回答，所以我認(rèn)為方向不清。
第二個(gè)是目標(biāo)不明，房地產(chǎn)的調(diào)控，后來調(diào)控逐步回到房價(jià)上去了，房價(jià)的表述我們在不同階段是矛盾的，有時(shí)候有很大的差異，最早期我們會(huì)講要遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭，這種表述都是沒有目標(biāo)的，什么叫部分城市？所以國務(wù)院一開會(huì)，各個(gè)城市一開會(huì)，市長一開會(huì)都顧左右，覺得你是那個(gè)部分，我不是那個(gè)部分，什么叫過快？10%是過快還是20%過快，什么是勢頭？都是模糊的，唯一的好處是給我們的領(lǐng)導(dǎo)留下了很多解釋的空間，不管能不能控制住，反正他認(rèn)為就遏制住了。溫總理在莫斯科參加上海合作組織會(huì)議的時(shí)候，期間講話的時(shí)候說房價(jià)要回歸到合理的價(jià)位，第一次比較清晰的表達(dá)房價(jià)是要掉下來，最近的調(diào)子好象又有所變化，又說要把房價(jià)穩(wěn)定在合理的價(jià)位上。
第三個(gè)動(dòng)機(jī)不一。中央政府的調(diào)控把政治問題放在了首要位置，社會(huì)問題、政治問題放在了更重要的位置，金融風(fēng)險(xiǎn)可能放在第二位，但是地方政府就不一樣，地方政府顯然把經(jīng)濟(jì)利益放到第一位，他也考慮財(cái)政收入，要考慮賣地的問題，所以他更多的希望房地產(chǎn)能夠有一個(gè)更加寬松的政策，因?yàn)楦憬?jīng)濟(jì)保障房的錢從哪里來？搞保障房有多大收益？甚至官員個(gè)人有多大利益，這個(gè)里面動(dòng)機(jī)不一樣，結(jié)果造成效果不佳。
房地產(chǎn)調(diào)控的三條建議
我認(rèn)為調(diào)控不能說遏制過快上漲勢頭是錯(cuò)誤的，但是成功的調(diào)控首先表現(xiàn)應(yīng)該是市場是活躍的，現(xiàn)在如果沒有足夠大的交易量，這個(gè)里面市場一定是有問題的，不是把價(jià)格降下來就行，好比有一個(gè)人生病了，我們把他送到急癥室輸氧、打強(qiáng)心劑，沒有往住院室轉(zhuǎn)，沒有專家給號脈，這一點(diǎn)沒做到。
建議有三條：第一，房地產(chǎn)調(diào)控短期政策與中長期政策相結(jié)合，我們現(xiàn)在不清楚未來的房地產(chǎn)發(fā)展到哪里去，我相信地方政府也不清楚，開發(fā)商也不清楚，我們要制定中長期發(fā)展政策，像十二五發(fā)展綱要，將來的地產(chǎn)向何處去，這個(gè)應(yīng)該有大討論，讓人們明確方向是哪里。
第二，調(diào)控中把住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，我覺得住宅和商業(yè)地產(chǎn)最近這些年概括起來就一個(gè)字就是“錢”，錢太多弄的，住宅錢太多了，商業(yè)缺錢，造成很多商業(yè)項(xiàng)目賣掉，都做范跑跑，不做豬堅(jiān)強(qiáng)，包括萬達(dá)現(xiàn)在也做不到完全持有，全世界沒有像中國這么賣的，我相信萬達(dá)現(xiàn)在也是不得已，比過去分割的賣商業(yè)和購物中心要好一些，現(xiàn)在分割賣商鋪。但是，這樣的流入是無序的，是個(gè)體的行為，我覺得應(yīng)該有序的從住宅地產(chǎn)里面導(dǎo)向商業(yè)地產(chǎn)，讓這些資金真正的整體發(fā)揮對商業(yè)地產(chǎn)的支持作用，國外商業(yè)地產(chǎn)做的好很重要的一條是金融支持，他們都是用保險(xiǎn)資金，用退休金這樣的方式主流的資金都是這些，而國內(nèi)這三個(gè)通道基本都是不通的，保險(xiǎn)資金我們2010年8月份出臺(tái)了辦法，理論上每年有四五千億資金投入進(jìn)來，實(shí)際也沒有進(jìn)來。這個(gè)我們要引導(dǎo)，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)盲目發(fā)展，其實(shí)是盲目開發(fā)，不是發(fā)展，不是讓他蓋得越多越好。
第三，市場的調(diào)節(jié)與法制的調(diào)節(jié)相結(jié)合。現(xiàn)在這些調(diào)整都是行政行為，我覺得不具有法律效力，也是草率的，我覺得將來用稅收這些手段，讓限購限價(jià)逐步退出去，這是三個(gè)結(jié)合。
(選自王永平在2012年5月26日-27日舉行的“2012(第四屆)大連·中國經(jīng)濟(jì)論壇”上的講話，有刪節(jié)。)
